老胡谋略

胡葆森的坚持与进退

文|本刊记者   郑维奇

时间永远都是检验一名企业家最好的工具，所谓永续经营，才是优秀企业的核心标准。昙花是一瞬间的美丽，但要在近18年之中一路走来，波澜不惊，就不是那么容易的事情了。

无论是对内还是对外，胡葆森常说的一句话是“要用大历史的情怀来看待过去的事情”。他说：“很多事情的价值，在不同的时间得出的结论往往是不一样的。在转型期的中国，只有用大历史的眼光冷静地去分析，把自己的事业放宽、放长，才能捕捉到对价值的真正认识。”

胡葆森17年的努力和坚持构成了中国本土房地产企业发展的一种范式。也许，我们可以截取建业成长过程中的一些片段，用“大历史的情怀”来看看胡葆森的坚持与进退。

势 利君子有点傻？

“我称胡总为势利君子。”在一次对话上，与胡葆森、王石并称为“中国地产三君子”的冯仑如是说。

为何称为势利君子？势利和君子，这两个根本不靠边的词怎么能组合在一起呢？

建业八周年举行庆典活动的时候，邀请了很多朋友，在介绍来宾时有这样一个细节：通常人们介绍的顺序是按照身份的尊卑程度，但胡葆森特别有感情地介绍的第一位是他当初下海时帮助过他的老领导。这个人现在已退休在家，虽然他还经常来建业，但是以朋友的身份。随后介绍了以前历次帮助过建业的一些朋友，接着是一些私人朋友，然后他介绍了他母亲。最后介绍的是现任的领导。

这个不合常规的做法，在很多人看来，很傻。但正是这个很傻的举动，却让冯仑非常感动。

“我发现他心目当中对所有帮助过他的人看得很重，是一个重情重义成熟的长者。另外，他还让我觉得，他不仅对在任的领导很尊重，离任后仍然非常尊重，并且是作为朋友一直尊重，并不是像有些人趋炎附势，在台上怎么样，下台又怎么样。”冯仑说。

在冯仑看来，这是最能体现胡葆森做人做事的一个细节，“这就足以看出一个问题，建业17年，胡总能够把这个企业做得这么好，很大程度上跟他处理事情的细节有关系。”

这样的一个小小细节，一方面跟个人情感有关系，另一方面，无疑是长时间坚持的结果。“已经成为胡总的一种习惯，我跟很多朋友都讲起过，朋友们都很感慨。得道者得人，得人者得势，得势就可以变成利，所以我称胡总是势利君子。”冯仑说道。

所谓“做事先做人”，当坚持成为一种习惯，成功也就成了一种习惯。

时间追溯至上世纪90年代初期。当时的中国内陆城市已开始呈现出欣欣向荣的迹象，但与北京、上海等一线城市比，河南却相差甚远：没有麦当劳、商业思维尚在启蒙期、政府作风守旧……胡葆森形象地将此比喻为“盐碱地”。

尽管胡葆森对社会现实有着异常清晰的体认和洞察，他还是毅然从香港回到了河南创业，开始了他和建业地产在这块“盐碱地”上的长征。

无论是第一个项目还没有盈利就遭遇宏观调控的“冬天”，还是执行省域化发展战略；无论是恪守适应、利用、改善的生存之道，还是保持深秋心态……胡葆森一直在坚持走自己的路。

胡葆森在其《向农民学生存的智慧》一文中也曾这样写道：“脚踏实地，是农民与生俱来的品质；本分守己，是农民安身立命的底气；忍让示弱，是农民得道多助的法宝；勤俭致富，是农民恒久持家的秘籍。”

也许正是坚持的力量，让他在后来有了丰厚的回报。

建业真的被“贱卖”了？

如果说，坚持是胡葆森“木秀于林”一大法宝的话，这“进退之道”则可以看做是其另一个法宝。

2006年，在好友高盛高华证券董事长方风雷的引荐下，胡葆森与新加坡嘉德置地总裁廖文良很快谈妥，由嘉德的中国区子公司凯德置地以战略投资者的身份进入建业，取得29.75％的股权，作价6.01亿元人民币。

消息一出，业内议论纷纷，“建业贱卖了”的言论甚嚣尘上。因为，当时的市场形势一片大好，以建业当时的发展状况，这样的价格在外界看来，确实低了点。

回过头来看，恐怕并非如此。正因为胡葆森和建业的这一次“退”，才有了建业在经济形势最为不好的情况下，于2008年6月6日在香港顺利上市。

“贱卖”建业，无疑棋高一招。

据说，在华润收购万科股份后，胡葆森曾羡慕地跟王石说：“如果华润愿意买建业，我愿意出售50%的股权。”

为何胡葆森这么想把建业“卖”出去？因为胡葆森一直认为，作为地产企业，如果不能跟资本市场完美对接，未来的命运一定是被边缘化。而一家百分之百私人持股的公司，显然很难上市。

引入凯德置地无疑是胡葆森为建业上市准备的一个重要砝码。此次合作完成了建业住宅集团谋求在香港联交所主板上市前的股权重组，建业也迎来了新的发展机遇，至此进入资本运营时代。

同时，凯德给建业带来的还有很多“综合性收益”：凯德和建业的风格都是稳健型的，在这一点上双方很一致。在房地产行业开发的品种、产品形态上，凯德又正好和建业形成互补。对建业而言，与凯德置地这样的国际伙伴结盟同样是借力成长，而不仅仅是一场“资本与资源”交换的游戏。通过紧密合作，建业能从亚洲顶尖的房产投资商身上学到太多的东西。

“冒险”上市真疯了？

2007年年底，建业集团启动上市计划之初，资本市场尚如火如荼。当时预计发行约40亿股、融资约3亿美元。2008年年初，房市、股市均骤然下挫。一月份港股无一只地产股IPO。建业集团不得不推迟上市计划。

但2008年5月12日，胡葆森决意再冒险“试水”，并准备两套方案。同时计划缩小融资规模到2.1亿美元至2.44亿美元之间。

很多人认为，胡葆森“疯了”：为什么非要选择在市场不好的情况下坚持上市？过程艰辛不说，还要缩小融资规模？为什么不再往后推一推？建业“缩水”上市，值吗？

也许，从建业上市后的动作，我们可以找出答案。

2008年，受美国次贷危机和全球经济危机的影响，中国的经济层面同样面临严重的压力，很多企业纷纷缩减投资规模，甚至倒闭。房地产企业也是纷纷收缩战线，准备“过冬”。

胡葆森和建业也一样准备“过冬”，但他们的“过冬术”却是：逆市扩张。

上市之后，胡葆森进一步延伸了建业地产“深耕河南”的省域化战略。按照建业的内部规划，胡葆森心中的“河南”，不只是地理行政概念上的河南。以郑州为圆心，半径数百公里的区域，都在建业的战略地图中。目前建业地产的活动范围在半径300公里的圆内，按照计划，5年后，圆的半径将扩大到350公里；10年后，400公里。那时候，这个圆实际上已经把济南、太原、西安等城市都包括了进来，常住人口约3亿。

与此同时，建业开始频繁摘地。据了解，自去年6月上市之后，建业开始有计划有步骤地增加土地储备，一年来新增了10余块土地。而在上市前的2006年6月~2008年6月，建业一块地都没拿。“冬天买地，夏天卖房”，这是胡葆森的经营理念，这个理念在这里体现得淋漓尽致。

胡葆森和建业何以敢“反其道而行之”？坚持、以退为进，胡葆森的“冒险”上市无疑为建业“反其道而行之”提供了强大的资金支持。据了解，通过上市，建业从资本市场拿到了近3.5亿美元的资金，现在又陆陆续续拿到1亿美元。“手中有粮，心中不慌”，与国际资本市场接轨后，建业有了充足的资本，并开始了新的征程。