“恐慌性购房”情绪弥漫

  开发商要做好“长跑”准备

 文|本刊记者  郑维奇

从现实情况看，目前银行在各自解读政策。只有到了明年年初，才知道银行相关政策是否真正收紧。专家们也表示：相关楼市政策不会一刀切。同时，他们建议开发商要做好“长跑运动员”的准备。

10月份以来，二套房贷利率优惠年底或将取消的传闻不绝于耳。先是传出建设银行下发文件收紧二套房贷，后又传出交通银行对二套房的审核标准由以个人为单位变更为以家庭为单位，其他银行二套房贷首付四成、利率上浮10%、七折利率区别对待的消息也纷至沓来。这也成为很多房地产公司刺激销售的一种“营销手段”，一种恐慌性的购房情绪在弥漫。

“恐慌性购房”情绪正在弥漫

“去年年底出台的住房优惠政策或将在2009年12月31日截止。”近日，这样一条消息在房地产业界和媒体上不胫而走。百度一下，相关新闻达316万条之多。但住建部、财政部等相关部门均无明确说法。这让无数观望中的购房人陷入焦灼状态。

最近银监会的澄清也并没有成为市场的“定心丸”，房贷优惠政策年底是否取消引起社会广泛关注。

为了搭上优惠政策的“末班车”，上海、北京等地楼市在10月底、11月初出现了“集中成交”的现象。已经买了房、享受了优惠政策的人们也开始在网上讨论，“我的房贷怎么办，是继续七折，还是随之升高？”

郑州也不例外。记者从各个售楼部了解到，因为害怕年底住房优惠政策终止，不少观望中的客户已经开始投入到买房大军之中。不少新开楼盘再次出现了连夜排队等号的现象。

10月24日，香港锦艺集团斥巨资打造的“锦艺·国际华都”开盘。当天就吸引了2000余位客户前去选房，场面十分壮观。11月21日，怡丰·森林湖首期开盘，到场客户上千人，首期推出的48栋联排别墅被一抢而空，204套退台洋房也几乎被选完。

政府部门的澄清“澄而不清”

虽然坊间传言纷纷，楼市“恐慌性购房”情绪日渐弥漫，奇怪的是，本应体现政策一致性的机构和部门，却表现出惊人的不一致，传闻、澄清没完没了，更加混乱。

国内房贷业务领先的建设银行通过媒体公开表示，对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，根据不同客户、不同信用等级，确定贷款者是否享受七折利率优惠。但媒体很快披露建行“相关负责人”的澄清表态，某些媒体报道有误，建行房贷政策没有变化，如果符合条件，信用良好，仍然可以首付两成、利率七折。        

11月15日，中国银监会副主席蒋定之向媒体表示，银监会关于一套和二套房贷政策均没有改变。中国银监会另一副主席王兆星也重申，银监会对于普通居民购置的第一套住房和改善型住房实行低首付、低利率，对于购买投资和投机性的二套以上住房，完全实行市场利率，而且首付提高到四成以上。这一政策，未见改变。

甚至其他部门也纷纷参与“混战”，国家统计局总经济师姚景源说，“离谱房价，骂也没用”，社科院则发表一年一度绿皮书进行预测。但应该对税收优惠政策进行表态的税务部门倒是三缄金口，银监会的澄清则是澄而不清。

说到底，房地产政策该紧该松，取决于明年的宏观经济走势。如果实体经济上升、财政收入增加，调控房地产市场在情理之中，否则，调控房地产市场则会让地方钱袋和GDP伤筋动骨。

并且，去年的房贷优惠政策是银监会以上层面做的决定。2008年年底，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，允许属于“改善型住房”的二套房贷享受首套房贷的七折利率优惠，其他的二套房贷“由银行在基准利率基础上按风险合理确定”。而在此前，2007年央行和银监会联合发文，要求二套及以上房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率须在基准利率的基础上再上浮10%。可见，要退出优惠政策，银监会只有建议权，而无决定权。

大部分优惠政策并无截止日期

“住房优惠政策取消”成为当下最热门的话题，甚至引起了房价小幅震荡。然而，事实果真如此吗？

河南财经学院工程管理系 刘社教授表示:去年年底出台的大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项明确今年年底到期。

随后，记者在梳理相关政策中发现，国家去年出台的关于住房优惠政策的相关文件共有4份，分别为：财税[2008]137号、银发[2008]302号、国办发[2008]131号和财税[2008]174号。

其中，财税[2008]137号(即财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》)，银发[2008]302号(即中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》)，均为2008年10月22日发出。

财税[2008]137号规定:“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

记者注意到，该文件最后有“自2008年11月1日起实施”字样，并没有截止日期。

银发[2008]302号文件则规定：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。”该文件同样只明确了实施日期2008年10月27日，无截止日期。

唯一明确的是，个人转让住房的营业税减免政策即将到期。国办发[2008]131号和财税[2008]174号都明确规定，“2009年12月31日截止”。

消费者购房应量力而行

一个“银行将取消房贷优惠利率”的传闻，推倒了一串与之相关的多米诺骨牌，买房者是最先倒下的那一张牌。购房者应该按兵不动，还是参与抢购房？

对此，刘社表示，这些优惠政策不会“一刀切”。去年年底出台了一系列救市政策，属于临时性政策，不是一个长期政策，每个政策都有相应的周期，都有一个时间终点。

哪些政策会终止呢？她认为主要是针对投资型需求的政策。比如说二手房买卖，因为买卖二手房属于投资型需求。与二手房买卖政策相反，一些政策将不会终止。如首次购房政策，尤其是中小户型，政府还是要促进这种需求的，过去的政策是促进，今后还是要促进。“政府认为健康的需求要保障，对有可能引起市场泡沫的需求要终止。”

因此，她建议，这个时期买房一定要量力而行，不可盲目跟风。“目前国内年轻人的置业率很高，而国外年轻人则多是梯度消费，根据自身的经济承受能力置业。可以先租小房，再租大房；先买小房，再买大房。”

开发商要做好“长跑”准备

在“恐慌性购房”情绪日益蔓延的情况下，郑州不少开发商“借势而起”。有关专家认为，过度依赖这种情绪，并不见得是好事。开发商应该为做好“长跑运动员”而进行积极的准备。

刘社称，在“恐慌性”置业的大背景下，开发商们虽减少了销售压力，但来自于品牌建设、产品创新、预测明后年市场状况的压力却加大了。换句话说，明后年的产品该如何规划，定位将成为关键，而决策的依据则离不开目前的市场变化。

在刘社看来，现在80%的开发商都在做中、高档产品，对于大众购房者所需要的中、低价位的楼盘，开发商大多不屑一顾。这势必造成产品结构不合理。由于房地产开发有一个较长的滞后期，产品结构不平衡的问题将在明、后年逐步显现。到时候“苦果”还得开发商自己吃。

对此，丰源实业总经理傅刚很是忧心，“现在购房自住者及炒房者正在透支明、后年的市场。”

据了解，在“恐慌性”置业面前，一些公司正在对未来项目的定位进行详细的论证。只有这样，才不担心受“恐慌性”置业退烧后的影响。