济宁仲裁委员会

裁 决 书

申  请 人：----- 男 汉族 1961年9月4日出生

住      所：山东省曲阜市云凤路街5胡同13号

被申 请人：-----房屋建设综合开发公司  组织机构代码：49417286-4

法定代表人：杨玉鹏 该公司经理

委托代理人：徐晓 山东文思达律师事务所律师

案     由：商品房买卖合同纠纷

济宁仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人（以下简称申请人）于2011年9月23日向本会提交的仲裁申请书以及申请人与被申请人（以下简称被申请人）于2008年1月17日签订的商品房买卖合同（合同编号2112）中的仲裁条款，依法受理了上述申请人与被申请人之间的商品房买卖合同纠纷仲裁案（以下简称本案）。

依据本会仲裁规则之规定，本会于2011年9月23日向申请人送达了受理通知书、本会仲裁规则、本会仲裁员名册等文书，向被申请人送达了答辩通知书、仲裁申请书副本、本会仲裁规则、本会仲裁员名册等文书。2011年11月21日，由本会主任指定独任仲裁员李震组成仲裁庭审理本案。

仲裁庭审阅了卷宗材料，于2011年12月1日对本案进行开庭审理。申请人、被申请人的委托代理人陈丽到庭参加审理。庭审中，仲裁庭听取了申请人的仲裁请求及事实理由，被申请人的答辩意见，组织双方当事人进行了举证、质证，并根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定组织双方进行调解。双方最终未能达成调解协议。

本案现已审理终结。

本案案情、仲裁庭意见和裁决如下：

案  情

申请人称：2008年1月17日，申请人与被申请人签订商品房买卖合同（合同编号2112），约定申请人购买被申请人所有的汇泉小区46号楼二单元四层东户商品房一套及车库一套，总价款为357332元。申请人已交清了购房款，按照合同约定交房时间为2009年8月31日前，被申请人违反合同约定于2010年11月24日交房，构成违约。另，被申请人擅自变更原设计，将阳台建在厨房后。又，被申请人至今未向申请人交付车库。为维护自己的合法权益，申请人根据合同中的仲裁条款向本会提起仲裁申请。仲裁请求如下： 1、请求被申请人支付逾期交房违约金13037.4元；（计算方式：从2009年8月31日到实际交房之日，购房款乘以万分之一，同时扣除申请人应支付的逾期交款违约金3005.30元）；二、请求被申请人按原设计将阳台建在厨房后（即要求按原设计恢复原状），或赔偿2万元的改造费；三、请求被申请人履行合同义务，向申请人交付车库；四、仲裁费用由被申请人承担。

申请人提交的证据有：

证据一:商品房买卖合同（附表一居室图）及购房收据，证明双方合同关系，合同附表一居室图注明阳台设计在厨房后，及申请人已付清房款的事实。双方合同约定2009年8月31日上房，而被申请人于2010年11月24日交房。对于车库（25.40平方米）应和商品房一并交，而实际交付申请人的是储藏室约20多平方米储藏室，申请人不愿接受，该储藏室比合同约定面积小，而且也失去了车库的功能。

被申请人对此证据的真实性无异议，且承认逾期交房是事实。

被申请人答辩称：一、申请人的第一项请求诉讼时效已过。二、对于交房时间与申请人所述一致。对于阳台未建在厨房后是设计变更造成的，已无法恢复原状。对于车库，因设计变更，被申请人实际交付的是储藏室，面积与合同约定的车库面积相同，只是功能上有变更，该储藏室不能做为车库使用。

经审理查明：2008年1月17日，申请人与被申请人签订商品房买卖合同，约定申请人购买被申请人所有的汇泉小区46号楼二单元四层东户商品房一套及车库一套，商品房建筑面积为150.60平方米，价格为2100元/平方米，车库建筑面积为25.4平方米，价格为2080元/平方米，合同总价款为357332元，合同签订之日交付10000元，余款252332元于2008年1月17日前付清。合同第五条约定，申请人逾期付款3日内，申请人须按日向被申请人支付购房款总额的千分之一的违约金。合同继续履行。逾期7日后，被申请人有权解除合同。第六条约定，被申请人应当在2009年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付申请人使用。第八条约定：由于被申请人原因未能按期交房的，被申请人则应在合同约定交付期限的第二天起至交付之日止，按日向申请人支付交房价款万分之一违约金。上述合同签订后，申请人分别于2008年3月18日付款262332元，于2008年6月24日付款95000元。被申请人于2010年11月24日交房，其交付的商品房改变了原设计，未将阳台建在厨房后侧。同时，被申请人向申请人交付了储藏室一间，建筑面积约25平方米。双方因延迟交房及交付标的不符合同约定等事项协商不成，遂形成纠纷。

以上事实，有申请人与被申请人签订的商品房买卖合同，被申请人分别于2008年3月18日、2008年6月19日出具的收款收据以及本案庭审笔录等材料为证。

仲裁庭意见

仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。申请人提交的被申请人分别于2008年3月18日、2008年6月19日出具的收款收据足以证明其已足额支付购房款357332元，被申请人在庭审中承认其实际交房时间为2010年11月24日，比合同约定的交房时间（即2009年8月31日）延迟449天，构成违约，因此，对于申请人请求被申请人支付逾期上房违约金的主张，仲裁庭予以支持。被申请人应从合同约定的交房日期之次日即2009年9月1日起至实际交房之日即2001年8月31日，按日向申请人支付交房价款万分之一违约金，同时申请人自愿扣减其应承担的逾期交款违约金3005.30元后，被申请人应向申请人支付逾期上房违约金为13037.40元（计算方式：357332元×万分之一×449天-3005.30元=13037.40元）。对于被申请人辩称申请人的逾期上房违约金请求应从合同约定的交房日期（即2009年8月31日）起算已过诉讼时效的主张，仲裁庭认为，合同第八条约定的自违约之日至实际交房之日的逾期上房违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。至实际交房之前，处于持续的违约状态中，违约事实并没有中断，在交付违约金的整个事实结束即实际交房前，守约方均可以就整个违约金主张权利。因此，违约金的诉讼时效的计算应当自违约事实结束，即实际交房日的次日（即2001年8月31日）开始计算诉讼时效。据此，申请人的逾期上房违约金请求未超过诉讼时效。

对于申请人请求被申请人按原设计将阳台建在厨房后（即要求按设计图纸恢复原状），或赔偿2万元的改造费的主张，被申请人在庭审过程中承认阳台建在厨房后是设计变更造成的，但无法恢复原状。仲裁庭认为，本案商品房已建成，根据其主体构造事实上不能按原设计恢复原状，故对于申请人请求恢复原状的主张，仲裁庭不予支持，对于申请人请求赔偿2万元改造费的主张，因证据不足，仲裁庭不予支持。

对于申请人请求被申请人交付车库的主张，被申请人承认其在施工过程中将原车库设计变更为储藏室致使向申请人实际交付的是储藏室，该储藏室面积虽与合同约定的车库面积相同，但使用功能的确发生了变更，不能做为车库使用。仲裁庭认为，被申请人向申请人交付的储藏室不符合合同约定，且申请人不同意接受，故被申请人应按合同约定向申请人交付车库，同时申请人应向被申请人退还储藏室。

裁  决

根据《中华人民共和国仲裁法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条之规定，裁决如下：

一、被申请人应于本裁决生效之日起十日内向申请人支付逾期上房违约金16042.70元（计算方式：357332元×万分之一×449天-3005.30元=13037.40元）；

二、被申请人应于本裁决生效之日起十日内按合同约定向申请人交付车库，申请人向被申请人退还储藏室；

三、驳回申请人的其他仲裁请求。

本案仲裁费用3000元（申请人已垫付），由被申请人承担。被申请人在向申请人支付上述第一项款项时加付3000元的仲裁费用。

本裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起即发生法律效力。

                                                                                                                                         独任仲裁员：---- 

                                                                                                                                              年一月十一日

                                                                                                                                        仲裁庭秘书：-----