低利率下投资啥年净回报率最大？
来源:英国每日电讯报
作者：Kate Palmer
时间：2014年4月11日
原文地址：http://www.telegraph.co.uk/finance/personalfinance/investing/buy-to-let/11520110/Buy-to-let-returns-beat-all-other-mainstream-investments.html
翻译：龚蕾

    根据英国最新一项研究，对过去18年主要资产投资收益做了研究，发现低利率环境下，每投资1英镑可以让其增长为14.90英镑。如果让年净回报率达到最大呢？
    经济学家罗伯托马斯研究发现，房东回报来自于现金，股票和房地产投资跑赢通胀。储蓄现金最缩水，这项研究不包括黄金。对过去十年来表现最好的资产做了研究：
    1996年至2014年八年来，假设有1000英镑进行投资，看投资哪个资产收益最大？
    1、若按揭贷款率25%，1996年投资1000英镑，2014年1000英镑变为14897英镑。
    2、假如1000英镑投资商业地产，1000英镑变为4494英镑。
    3、投资债券，1000英镑变成3329英镑。
    4、投资股票，1000英镑变为3119英镑。

    托马斯研究发现，低利率让借贷成本更低，再加上若价格上涨，投资者可以出售抵押贷款的一个房子，然后再投资房子，然后获得租金现金。
    例如，一个买家1996年花10万英镑买了一套房子，现在总价为30万英镑，资本收益达到20万英镑。抵押贷款获得投资收益，这种资本收益可以用来再次抵押贷款，释放股权融资而再次购房。
    托马斯先生说，若楼价上涨，出售房产，再用现金购买更多房子。过去18年来，若地产商囤积2亿英镑房地产，就可以产生1200万租金收入。
    这种投资方法也是存在一定风险的，比如利率上升，或者房价下跌，业主可能出现负资产，负资产超过房屋价值。
    英国央行行长马克卡尼自2009年3月以来一直维持0.5%低利率，可能英国创纪录低通胀率的时期就要过去了。
    谨慎的业主们已开始建立现金储备，假如现在投资者有一大堆现金，投资什么才可以获得一个稳定回报呢？
    研究认为，接下来十年，储蓄率将上升到2.87%，投资者可以把四分之一资金用来储蓄。2022年房贷利率或提高到5.5%，这是保守估计。英国可能会对租约三年合同的业主租金规定限制上限，最大获益者可能会是业主，因为业主可以推高租金。
    综合以上，低利率环境下有利于按揭贷款，按揭贷款平均年回报率达到16.2%。
    这也或许是巴菲特为何对赌低利率的原因之一，巴菲特去年年底曾表示，低利率环境下，按揭贷款收益率最高。
    （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）