房地产新政或为稳市场与去库存

原作：龚蕾

    两会期间，咱们总理答中外记者问时指出，中国政府有保障群众基本居住条件的责任，城镇化进程还在加快，房地产市场需求是刚性的，我们支持居民自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。
    房地产企业的产品就是竣工楼房，商场大厦楼房、普通住宅楼房、办公行政楼房等等，所有这些新建楼房进入流通环节后，最终是买家购买进行交易后，实现其价值过程。新政鼓励首套刚需，鼓励二套改善性需求。根据京华时报文章，新政出台第一天，万科客户咨询骤增，看房人数和电话咨询量多于平时，户型主要是90平米以下两局和120平米三居，而价格未出现大波动。业内认为分析，上半年预计仍以走量为主。新政有助于撬动更多住房消费，预计一二线交易量会升温，交易环节收费会越来越少，而持有环节税费会越来越多。
    叶檀女士认为，这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求，而是从加速去库存，无论从房贷还是税收调整，都是为改善性需求提供了最大便利。笔者赞同她的观点。
    从一个企业角度分析，企业生产线生产出的产品，进入流通环节后变成商品，市场供给与需求决定商品价格，在商品完成商品货币交换后，商品进入消费领域，而商家获得收入。对于实体企业来说，考虑利润最大化与成本最小化，因而，从库存分析，就是要减少库存量，根据订货批次与周转频率来制定最小库存量，把库存降低到最低，而若库存出现了产品堆积，或者销售减少甚或卖不出去，企业就必须要减少生产或转型多元化，改变生产思路与创新产品。
    余丰慧老师在文章中写到，三剂猛药后买房要防黄雀在后。救市组合拳看似一定程度上有鼓励购房的意图，但要清醒的是，不动产登记和房产税的黄雀在后呢。二套房首付比例降到40%，二手房营业税由五年降到2年免税，促使更多人贷款买房，所谓的改善型住房。等待房子买到手后，不动产登记使其房产一清二白，接着房产税开证了，负担更加重了。
    房地产的投资赚钱效应也或已消失，房地产投资属性越来越小，由消费属性完全替代。根据国土部、住建部联合发布的通知，住房用地供应实施分类管理，去库存化。对于供应库存过剩的城市，减少土地供应，多元化方式加速库存消化。对于一线需求更多的城市，增加土地供应，满足市场需求。根据通知第二条，通过调整土地用途、规划条件，引导用地转型，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途开发建设。新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业快速发展，调整三四线小城供应过剩的土地，转变土地用途，促进产业多元化发展，用以支持发展较快的行业或产业，对于三四线供应过剩小城来说，进一步解决库存，另一方面还支持了发展较好的产业，一举两得。
    新政或继续恢复消费者对房地产市场信心，交易量或呈现上升趋势。房价不会出现大涨大跌，新政实施后，或进一步加速去库存，在房地产市场与经济稳定增长中实现平衡，促进房地产市场健康平稳发展。

 （以上仅代表笔者个人一点儿，不全不足想法，欢迎指导欢迎交流。）
参考文章：
1、叶檀：房地产新政为加速去库存 还需配户籍改革
http://www.stcn.com/2015/0401/12145176.shtml
2、万科在京一天卖了1.56亿
http://finance.people.com.cn/n/2015/0402/c1004-26786670.html
3、中国在稳定房地产市场和经济增长间寻求平衡
http://money.163.com/15/0331/16/AM24SIA700253B0H.html