澳大利亚房地产泡沫或逼近极端

来源：经济观察
作者：David Smith
时间：2014年9月22日
原文地址：http://www.economywatch.com/features/Is-Australias-housing-bubble-about-to-pop.09-22.html
翻译：龚蕾

    如果澳大利亚房地产泡沫破裂，后果将是灾难性的，目前房价继续上涨只是让泡沫更大。
    在伦敦，十二个月以来房价上涨了近20%，澳大利亚房价比英国伦敦便宜。房价与收入的比值，悉尼是9倍，伦敦是7.3倍，纽约是6.2倍。
    总部在伦敦的金斯顿大学经济学家说，这是一个疯狂而不可持续的局面，澳大利亚对房价上涨视而不见时，海外买家已经涌进了澳大利亚市场。不久，某个时候，泡沫会更根据自己的动态爆裂。
    人们都不愿意借更多钱的时候，会轰然倒下，然后，就是巨额债务，给澳大利亚经济将带来巨大压力，经济陷入长期低迷。
    根据市场的一般规则，澳大利亚泡沫可能已经破灭了，外国投资者，主要来自中国的海外移民涌入澳洲，特别是美国和加拿大宣布暂停审核投资移民签证后。海外购买者买掉了澳大利亚新房屋的约40%。
    澳大利亚政府已经宣布限制外资买盘，但措施已经无力，外国投资审查委员会对违规进行处罚，但是投资者把其当作是做生意的成本。
    澳大利亚经济依赖铁矿石销售，如今铁矿石价格下降，铁矿石市场陷入危机。
    房地产泡沫崩溃可能意味着澳大利亚像是喝醉了酒一样，外国买家突然消失，投资者会变卖他们在澳大利亚的房子，偿还债务。就犹如日本当年1990年市场崩溃，很多日本人在悉尼购买的房子，被迫变卖与退出。所以，澳大利亚市场将会面临一个低迷期。
    同时，澳大利亚养老金制度推出了巨大税收优惠，政府允许养老金承担物业的杠杆，特别是老年人。比如40、50岁老人买了房子，房价上涨使得房屋总价翻了一倍，如果出售，将支付资本利得税。但是，这套房子可以用于养老金承担物业计划，25万美元收益可以添加到应纳税所得额中，可以节省几万元税单。
    如果投资者把物业用作出租，租金收入小于支付的按揭利息，澳大利亚允许纳税人赚取投资收入，包括借贷成本产生的费用，结果是，大多数澳洲房产投资者可以申请税收减免避免损失，所以不在意租金回报率。
    澳大利亚税收优惠，负杠杆鼓励投机，推动了房价犹如赌博似上涨。
    当危机来临时，势必造成长期经济低迷，澳大利亚的联邦银行、西太银行、国民银行和澳新银行都被评为AA级。
    基恩教授说，1990年日本拥有世界上最大的银行，但现在已经没有人了。麻烦是，这么多大的银行，如果想卖掉债务，澳大利亚银行就会容易受到伤害，经济可能会有一个低迷期，越来越多的证据表明澳大利亚房地产泡沫可能即将破灭。

    （以上仅代表笔者阅读经济观察文章译文，有适当节选，译文水平有限欢迎评阅欢迎交流。）
  
参考文章：
1、澳大利亚房地产泡沫或即将破灭
http://money.163.com/14/0925/18/A70P37F100254TI5.html
2、澳大利亚房产市场逼近泡沫极端，总体仍正常
http://finance.ifeng.com/a/20140926/13149693_0.shtml
3、越来越多的证据表明澳大利亚房地产泡沫可能即将破灭。
http://www.qnwz.cn/html/article/zhichangshehui/2014/0923/520221.html