转租房失火谁赔偿

案例

 　　周某以每月900元租金向郑某租了一套两室一厅的房子开饭店，租期5年。因旁边有一所职业技术学院，周某便将房子分隔成6个小间，以每间300元／年分租给了6名学生，自己从中赚钱。由于学生乱搭电线．造成失火。郑某要求周某赔偿损失并要求解除合同。周某提出应当由肇事的学生赔偿，并认为合同没有到期，拒绝解除合同。

法理解析

    本案例是房屋租赁合同纠纷。

    房屋租赁合同是租赁合同的一种。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”在该案中，周某是以开饭店为由租赁郑某房屋，但他却违反约定，没有用于开饭店，而是转租给了学生住宿。在承租期间能否进行转租，《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这就是说，承租者可以将租赁物转让给第三方便用，但必须在法定条件的前提下，即：①必须因工作需要。如果是为了谋利及其他不正当得利，不得转让。②必须事先征得出租方的同意。因为租赁物的所有权是属于出租方的，出租方不同意，有权解除合同。周某未经郑某同意．擅自把房屋转租给第三人，违反了财产租赁合同的规定。因此，郑某有权解除合同，收回租出的房屋。并且因失火造成的损失应当由周某先行赔偿，然后周某再向肇事的学生追偿。如周某想继续租用，可向郑某承认错误，达到谅解，继续租赁。

      根据《合同法》的规定，租赁合同订立时要考虑以下几点：①合同的形式：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。②合同的内容：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。③明确双方的权利义务。主要有：出租方：应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人：应当按照约定的方法使用租赁物，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。（和庄）