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从法律意识到法治精神——从一起租赁合同纠纷案说起

(2022-07-31 21:40:17)

基本案情

张坚于2016年底欲从盛宏房地产开发有限公司(简称“盛宏公司”)购买一套商服,盛宏公司与张坚商定:张坚以每平方米41000元购买该商服,再由盛宏公司反租该商服20年用于经营肯德基餐饮,年租金30万元,并且用3年(2018年—2020年)租金抵房款90万元。

20171231日,张坚和盛宏公司签订了《租赁合同》。

2016127日至20181012日,张坚向盛宏公司共计支付了500多万元(其中贷款200多万元),并于201883日与盛宏公司签订了《商服买卖合同》。

2018918日,房屋产权证办理成功,张坚和妻子取得了房屋所有权。

三年以后,盛宏公司却没有再向张坚支付2021年及其后的租金。当张坚找到盛宏公司要求其支付租金时,盛宏公司表示其愿意解除合同,但由于盛宏公司在2017915日已经将该商服出租给万宝餐饮公司(简称“万宝公司”)经营肯德基,万宝公司现在不愿意腾退该商服,盛宏公司也没办法。盛宏公司与万宝公司之间的租赁合同约定年租金以肯德基餐饮年销售额的5%~6%计,而依此标准实际上盛宏公司每年所得的租金平均只有几万元。

对于年租金从30万元到缺乏保障、不确定的年租金数额变化,张坚根本无法接受。张坚既不能从盛宏公司取得应得的租金,也不能从万宝公司收回自己的商服,无奈之下,便将盛宏公司作为被告,将万宝公司作为第三人起诉至法院。张坚的主要诉讼请求是要求法院判令解除其与盛宏公司之间的《租赁合同》,判令盛宏公司向张坚给付20201231日至合同解除之日的租金及相应利息,同时要求法院判令万宝公司和盛宏公司向张坚腾退涉案商服。

争议焦点

本案的争议焦点在于能否适用“买卖不破租赁”原则,即盛宏公司和万宝公司之间的《租赁合同》能否对抗张坚和盛宏公司之间的《商服买卖合同》。

万宝公司主张本案应适用“买卖不破租赁”原则。万宝公司认为,由于盛宏公司和万宝公司之间的《租赁合同》上面记载的签订日期是2017915日,张坚和盛宏公司之间的《商服买卖合同》上面记载的签订时间是201883日,而20171231日万宝公司经营的肯德基已经在该商服正式开业并经营至今,所以,很明显,盛宏公司和万宝公司之间的《租赁合同》签订在先,而张坚和盛宏公司之间的《商服买卖合同》签订在后,根据《民法典》725规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”盛宏公司和万宝公司之间的《租赁合同》不因张坚和盛宏公司之间的《商服买卖合同》而受影响,万宝公司有权按照原《租赁合同》继续承租该商服,张坚应受该《租赁合同》的约束。

张坚则主张本案不应适用“买卖不破租赁”原则,盛宏公司和万宝公司的《租赁合同》对张坚没有拘束力。张坚认为,盛宏公司拒付租金,张坚依法有权请求法院解除其和盛宏公司之间的《租赁合同》,而合同解除之后,根据物权请求权对于债权请求权的优先性,万宝公司无权根据盛宏公司和万宝公司之间的《租赁合同》继续占有该商服。

 事实认定

如前所述,本案中的主要证据(2017915日盛宏公司与万宝公司《租赁合同》;20171231日张坚与盛宏公司《租赁合同》;201883日张坚与盛宏公司《商服买卖合同》),在形式上对张坚十分不利。如果法官依据形式上的证据,简单地认定事实,将必然支持第三人万宝公司“买卖不破租赁”的主张。但是,如果综合全案证据进行分析,去伪存真,实事求是,就能得出完全不同的结论。

本案中张坚向法庭提供的证据中,有一份《承诺》,是由盛宏公司法定代表人在2016127日向张坚出具的,其上记载:“张坚自愿买定xxx西3号商服,41000/m²结算。


从法律意识到法治精神——从一起租赁合同纠纷案说起

同时,张坚出具了一份其2016127日的银行账户转账记录,证明其当天向盛宏公司转账50万元。

从法律意识到法治精神——从一起租赁合同纠纷案说起

张坚还提供了一份盛宏公司2017815日向其出具的《收据》,其上记载了张坚自2016127日分六次向盛宏公司共支付了195万元,上款系商服购房款的50%

从法律意识到法治精神——从一起租赁合同纠纷案说起

此外,张坚还提供了一份201883日盛宏公司向其出具的90万元的《收据》,其上记载:“上款系:收张坚商服款(肯德基3年租金抵房款)。”

从法律意识到法治精神——从一起租赁合同纠纷案说起

 毋庸置疑,根据以上证据,张坚与盛宏公司之间在2016127日实际上就已经形成了房屋买卖合同关系。对于这一事实,被告盛宏公司在庭审中是明确承认的。

此外,张坚主张201744日其与盛宏公司已经就房屋租赁事宜(盛宏公司反租其所购买的商服,并用2018年——20203年租金抵房款90万元)达成一致,且张坚一直认为盛宏公司反租该商服是用于自己经营肯德基餐饮。对于这些事实,被告盛宏公司在庭审过程中表示完全认可,并且明确表示盛宏公司从未向张坚告知过其于2017915日与万宝公司签订《租赁合同》一事,而且明确表示盛宏公司将张坚购买的商服租赁给万宝公司实际上是一种“转租”。

明显可见,张坚在购房过程中,对于盛宏公司擅自将商服租赁给第三人的情况完全不知情,盛宏公司对于自己不诚信的行为一直对张坚故意隐瞒。2017915日盛宏公司与万宝公司之间的《租赁合同》,是在张坚向盛宏公司购买商服的过程中缔结的。因此,对于本案的事实,应认定为“先买后租”,而非“先租后买”。

 法律适用

对于《民法典》725所规定的“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”内容(“买卖不破租赁”原则),不应僵化、教条地理解和适用。在本案中,虽然房屋买受人张坚购买的商服在2018918才办理不动产权证,才发生“所有权变动”,但其买卖房屋的行为从2016127日就已经开始,从那时起张坚实际上就已经与盛宏公司达成协议并开始付款。

另外,“买卖不破租赁”原则,适用于“租赁在先,买卖在后”的情况。该原则在保护承租人利益的同时,也要平衡保护买受人的利益。当买受人的购房行为在先做出,出卖人与第三人的《租赁合同》签订在后,而且买受人在购房过程中根本不知道,也不应当知道《租赁合同》存在的情况下,不应当适用该原则。否则,对于买受人完全不公平、不合理,有违民法的公平原则

法律的正确适用,应该能够对秉持诚实信用原则从事民商事活动的主体起到激励作用,同时能够对民商事交易中不讲诚信、弄虚作假的行为起到惩治作用。通过正确适用法律,公地处理各主体的权利与义务,才能真正让人民群众在司法案件中感受到公平正义,从而真正体现法治精神。

本案中,如果适用了“买卖不破租赁”原则,就相当于变相地支持、鼓励了盛宏公司的上述不诚信、损人利己的行为。同时,却让在购房过程中重承诺、守信用的张坚为盛宏公司的不诚信行为买单,令其遭受不公平的对待。

 纠纷根源

事实上,本案发生的根源是盛宏公司在张坚向其购买商服的整个过程中,自始至终都没有告知(这种对买受人张坚极为不利的损害其利益的行为,盛宏公司也不可能主动告知)其与万宝公司在2017915日签订了《租赁合同》;另一方面,盛宏公司在与万宝公司签订《租赁合同》的时候,为了自身利益也没有告知万宝公司张坚作为该商服的买受人的存在。盛宏公司向张坚承诺后包租”的做法,本身就是商品房销售管理办法》禁止的违法行为,而且宏公司在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为,明显属于违背诚实信用原则的行为,应承担缔约过失责任。

张坚在与盛宏公司订立《商服买卖合同》和《租赁合同》的整个过程中,虽然一直秉持诚实,恪守承诺,但其缺乏基本的法律意识,不懂得防范法律风险,合同签订极其不规范。因此,盛宏公司的不诚信行为虽然出人意料令张坚最终陷入了困境,不得不将纠纷诉诸法院,期待通过司法裁判维护其合法权益。

不难预见,如果万宝公司不能就自己的经济损失赔偿事宜与盛宏公司达成一致,其与盛宏公司势必也将无法避免一场激烈的民事诉讼。

 明理明法

本案中,张坚可谓教训深刻,其在购买商服签订合同过程中,没有及时、规范地签订正式合同,缺乏防范法律风险的意识。万宝公司对于法律风险预估也有欠准确,当其得知从盛宏公司承租的商服的所有权人已经变为张坚时,应当及时向盛宏公司主张权利要求其承担缔约过失责任;同时,应尽量通过与张坚协商寻求解决之道,而不应该无动于衷,继续向盛宏公司支付租金,对张坚提出的腾退商服要求置之不理。万宝公司一意孤行的做法,不仅不能及时止损,还会导致损失更加扩大。至于盛宏公司,其也终将为自己不诚信的行为付出代价。

社会主义市场经济是法治经济,所有市场交易主体都必须依法从事交易活动,秉持诚实,恪守承诺,遵守公序良俗,公平地处理各方的权利与义务。尤其需要特别指出的是,各种市场主体在遵循诚实信用原则从事民商事活动过程中,必须具有强烈的法律意识,要时刻注意防范交易活动中各种潜在的法律风险。否则,极容易落入法律陷阱,而且一旦发生法律纠纷,常常难以摆脱被动受困的不利处境,令自己既要遭受经济损失,又要承受精神折磨。无论对于公民还是企业,在进行比较重大的交易活动时,在做出决策和采取行动之前,都应尽量及时寻求法律帮助,认真听取律师、企业法律顾问或其他法律工作者的专业意见。

民事权利受侵害者为了维护自身的合法权益,最终通常要诉诸法律,寻求司法救济。司法裁判者在定分止争、裁断是非过程中,除了要坚持以事实为根据、以法律为准绳的原则,必须大力倡导法治精神,通过法律惩恶扬善。在审理案件过程中,必须要全力避免机械司法:在认定案件事实的过程中,不能仅凭个别证据情况来认定某一事实,而应去粗取精,去伪存真,综合与该待证事实相关的所有证据来查明事实真相,认定客观事实;在适用法律的过程中,要在真正深刻把握相关法律规范的内涵并深入挖掘其背后蕴含的法律价值前提下,体现出法律规范的公正意蕴,而绝对不能背离法治精神,简单、僵化、教条、机械地适用法律,以免让人们感受到公平正义。

【本案改编自代理的真实案件,观点仅供参考】

 

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