关于买房
2019年托我找关系买了两个红盘（其中一套是摇号中签）的女同学，时隔五年，今日来电。说后悔没听我的话。房子交付时，被高涨的价格迷惑了，现在跌到肉里，倒贴按揭，问亏损卖掉还是继续持有。
她又申请加我微信，我再次拒绝。我只有五位小学到初高中男同学的微信，建了群，定期聚餐。除此，其他同学的微信及聚餐，一律谢绝。之前，女同学向五人中的两人要求转我的微信，某人开玩笑对我说，美女读书时还主动追过你，又伤自尊了。人生，宜做减法，只和至交、值得、喜欢的人在一起。
2021年起，我劝阻了不少朋友的买房计划，瞠目结舌的万人摇，高处不胜寒，存在极大风险，今后的涨幅大概率抵消不了借贷利率。即使要买，也适宜去旧换新，或至少不能多于两套房。女同学买房后，我叮嘱她交付时务必卖掉或者把老房子先替换。
眨眼，房价已深度调整四年。我最近一篇谈房价是写于2017年3月20日的《再聊房价》：重读了过去十年写的关于房价的博文（其中一篇“（地方政府）无米难为”得到了博客的首页推荐）。基本判断准确，即有条件务必买一线城市，其他城市只能买地段及教育、商业、医院、地铁配套齐全的区域。又如2014年不能买房，2015年可以买房了，2016年2月时认为“该出手时就出手”。虽然一直判断一线城市看涨，但没有料到一线城市的核心地段是飙涨，存在即合理，货币如水银泻地，且长期贬值，资金洪流很势利，亦团结。2021年，我曾建议北京孟老师卖掉了二环住宅，而今回看是卖在了价格最高峰，同时劝阻其买进杭州的房子。
近日，半夏投资创始人李蓓给出一个惊天判断。本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期！另一投行巨头高盛，却预测这一轮房价下行要在2027年才能触底。同时，新房需求已进入长期下行通道。
两个判断，皆有见解也有误区。近年推广的“好房子”概念，包括各大城市实施的“第四代住宅”，从容积率折算标准，公共空间包括住宅层高等，用新赛道隔绝了二手市场，如同新能源车取代燃油车。这将导致供需失衡的二手市场持续进入衰退，而新房市场却因为地段、资源、配置及限量且大幅度提升品质的产品对“人民日益增长的美好生活需要”的适应性而维持住了价格，今后买房尤其需要关注产品的迭代趋势，且长期呈现“（核心地段或景观资源）新房”与“（传统）二手房”冰火两重天的价格双轨局面。
解决当下的房地产问题，无非是“水大鱼大”，或者是“有恒产者有恒心”。不少人建议放开农村宅基地自由转让，允许山林地建造低容积率产品，甚至直接改为土地（房子）永续使用与传承……这显然是让我们与历史切割，毕竟地主与庄园早就扔进了故纸堆，否则如何诠释解放的意义。故而，如果制度上难以解决，在财富没有增加的前提下，需求不是创造，只能是生长，需要实体经济带动劳动者信心与财富的持续增长。
无论是“百年未有之大变局”，还是各种“常态化”，房地产问题只是诸多问题中紧要但非必要的一环。随着城市化进入尾声，各大城市可以在“窄街道，小社区”的街区重建中进行小规模土地出让及精品楼栋建设，加强人与街道眼、烟火气的互动关系，可以引导出更多的个性化需求（未必是大面积豪宅，小面积的高档与智能的独居化及适老化皆是切入点），以适应社会原子化的趋势，还丰富了城市界面。办法比困难多，前提条件是认识到房地产行业已完成城市化快速发展中的历史任务，需要结合人口结构与产业特征重新进行整体规划，而非涸泽而渔。
前些年，奉劝过不少人，建议他们按照需求买房，而不是按照欲望或愿望买房——“购买能给你带来自由，而不是负担的房子”，但基本上，人们都超过承受能力以及基于对未来的美好期许进行改善型或投资型购房，有些人提早为下一代准备好房子，他们的理由无一例外是货币贬值。人们接受了太多被栽培和灌输的信息，但似乎也无所逃遁。在经济困顿的年代，之前敢于负债的中产，总是受伤最深。
今年，我又劝了几位购买大面积豪宅（除了别墅）的朋友，即使是自住改善也要考虑到未来的持有成本。不仅是高额物业费，还有豪宅的能耗费，日后的设施设备维修及更换，以及不排除政府或许出台的与持有相关的大额税费。同时，从住宅产品的更新换代角度，现在的豪宅公建化，过于偏重面子与虚荣，造成很多不必要非实用性投入，一旦人们开始重视持有成本，现阶段买进的大面积豪宅在未来某天会成为鸡肋。
我对女同学的建议是，从持有成本考虑，建议止损，几年内不可能出现价格上涨，尤其是千户以上的大型社区因居住混杂将不受欢迎，而且经过这一轮市场深度调整的教训后，房产信仰的基石已垮塌，新一代将从生命与生存质量的角度思考房子的意义，真正实现“房子是用来住的”。与其高投入维持莫须有的幻光，不如回笼现金改善生活质量，哪怕是重新装修老房子愉悦自己。
曾经，有人暗示我不要对别人提供涉及财富及投资的建议，如果猜对了，那没什么，如果没有应验，反而引来责备或不满。每个成年人，要对自己的所作所为负责。此外，若是因为某个事后应验的建议，改变了一个人的财富轨迹，从广义的类似于量子理论的哲学高度而言，即改变了一个人原本的命运走向，产生新的量子纠缠。这话虽然听上去比较玄，但我挺认可，今后将不再提供类似的建议。也因为自己不再热衷于工作，对政策、对经济、对市场的敏锐度已逐渐丧失，加之国内外局势过于复杂，分分合合，打打杀杀，也就提供不了好的建议。
退隐的前任董事长，十三年前碰到我时，有个关心的提问：“你以前在办公平台呼吁赶紧买上海，几个人听进去了也买了，你自己为什么不买？”我说：“如果不去住，买了没什么用。”有时候，我也看不懂从前的自己，可能未来也不理解现在的我。
再往前追溯，他在任时让我参加所有他主持的会议，让我跟着总经理拜访各方面的领导与大佬……直到某天我向他说：“我不能既管着公司的核心要素与敏感部门，又去混资源搭人脉搞关系，有熟人的地方最终也把大城市变成了小地方，这与工作性质相矛盾。并且，经过努力，我依然不喜欢交集。”我认为，控制欲望，才能理解权力，就是保护自己。自两位前任领导相继提前退隐后，从十年前开始，我已做好了随时失业或下岗或主动离职的准备，这导致自己害怕借用杠杆，不愿意举债，只能“眼里无房”。
人生，真正有质量的时段很短，“30岁开始，心脏的泵血峰值逐年下降”，“40岁左右，肌肉的质量和力量开始走下坡路”，“50岁开始，骨头以每年1%的速度丢失骨密度”，“70岁的时候，大脑灰质丢失使头颅空出差不多2.5厘米的空间”，“80岁时，我们会丢失25%——50%的肌肉”，活到85岁，则“40%的人都患有教科书所定义的老年失智”，即使是罗纳德·里根，布鲁斯·威利斯。当然，随着科技进步，很多人的寿命将突破100岁到120岁。
谁都贪生怕死，除非是绝望让人痛不欲生，或是连绵不绝的抑郁导致生无可恋，中国人信奉好死不如赖活，也许，有尊严、有质量地活着能成为未来的追求。打败幸福的，是欲望，一会儿在股市幻光中翻滚，一会儿在楼市增值梦中浸泡，一晃，再一晃，人生已过眼云烟。我们“网”着愿望，又活在“网”中，对大多数人而言，活在宏大叙事陷阱中，更无法改变限制条件，人往超级城市（城市群）集中，长安米贵，一套房，套住一生，就是宿命。
某年，我也心动过，见了“万科良渚文化村、郑州普罗旺世、成都麓湖生态城”的大社区小组团模式，心想，“住在这里，想必是极好的。”而今，神盘“阿亚那”站上众神之巅，我已没有兴趣参观。
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(2025-10-24 08:51:19) 
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