洪维：杀跌回暖或是二季度房市的强心针（地产评论）

                                    洪维

    “我们现在正在搞一个团购活动，预交2万元，买1号楼三居的户型的总房款最多可以减40万，相当于打了9.3折。”昨天，位于北京北五环外清河附近的橡树湾项目销售人员对《第一财经日报》表示。目前，该项目精装修期房的销售均价为35000元/平方米，而此前一期房源的销售均价为32000元/平方米。这个央企华润旗下的项目新房源逆市涨价3000元/平方米的直接结果就是，自2月24日1号楼取得预售许可证以来，一个月以来的签约的套数仍然为零。（第一财经日报2012年03月27日）

    不涨价都买不动，何况是逆市涨价。北京市的住房和城乡建设委员会的信息显示，2012年1月1日至3月26日，共有27个项目取得预售许可证，除了6个3月22日之后新近取得预售证的项目外，其余21个项目中，目前有8个项目仍然为零成交。

    另一方面，开发企业加快项目上市、“降价跑量”，刺激了楼市购买力的进一步释放。据亚豪机构监测，3月下半月以来的10天时间，北京已有15个项目入市，相当于1、2月份的开盘项目量总和。楼市新增供应激增，普遍采用直接降价、特价房优惠、赠送面积、送物业费等形式给购房人优惠，其中个别项目降价幅度最高达到了27%。据亚豪机构统计，上周（3月19日~25日），北京商品住宅的整体成交均价为18161元/平方米，环比之前一周下降了6.5%。被业内人士分析为目前市场中10%的降价项目占据了市场90%的成交量。

    更可怕的是，事实如此。两年前，地王频出、大型房企聚集、多条地铁覆盖、新城规划等等利好，让通州楼市昂着头、唱着歌地迈向“三万元”时代，一时间风光无二，房价直逼望京、亚运村等核心区域。但一纸调控令，让通州楼市的风光戛然而止。如今调控将近两年，人人喊降的通州再也绷不住了，在今年迎来了全面降价时代。一些在2010年卖出高价的项目，如今价格早已大幅缩水，个别项目对比高峰时的售价惨遭“腰斩”。也就是说，同样的钱在2010年买的房子，如今甚至能够买两套相同的房子。北京市房地产交易管理网的数据显示，通州的多数住宅项目成交均价在每平方米1.3万元－1.6万元之间，与房价高峰时期相比，价格接近“腰斩”。惨烈的价格战正是由于区域内新盘项目太过集中，彼此间的竞争所导致。

     媒体报道3月17日，位于常州新北区薛家板块的一楼盘首次开盘，4000元/㎡起的价格吸引了近千人，甚至出现了通宵排队的情景，当天推出的195套房源最终只剩2套，可谓火爆非凡。为何最终定价较低，该公司的策划经理告诉记者：“这是我们公司在常州的首个楼盘，也是我们楼盘的第一个高层开盘，选择这样的价格定位，是希望能打出楼盘的知名度和提高楼盘的品质。”

    而在南京，嬴家则是房价裸奔者。河西某地王项目同样面临“穿衣”的尴尬。这家楼盘由于楼面地价过高一直难以启动，开发商曾放风卖3万元/平方米以上。而最近传出的风声是，2.5万元/平方米的毛坯均价将变为精装修均价。更多的楼盘是为房子“脱衣”。除了东郊小镇之外，托乐嘉推出的ihome房源原本倡导的是有科技含量的装修，但出于吸引更多客源的考虑，ihome房源也有不少毛坯房源。朗诗绿色街区原先推出的房源都是科技系统加上精装修，后来迫于市场形势，精装一度变简装甚至毛坯。目的只有一个，不论‘穿衣’还是‘脱衣’，都是为了适应市场，提高产品的性价比，寻找更多的买房人群。

    在阳春三月，没有涨价的回暖。坐等房价是等死，涨价更是找死，杀出一条血路，就是敢于杀跌，在跌打滚爬中找回房企的一线生机。政策救房地产业无望，债务又若隐若现的逼近。随着房市销售旺季的到来，到处人在观望，高房价成为一个笑话，合理回归成为大势所归，在这种情况下，杀跌回暖或是二季度房市的强心针。