洪维：降价大潮反转或迎来房价上涨“亮剑”（地产评论）　

                                   洪维

    早在2009年就被预测价格将超过汤臣一品，成为上海房价第一高的新鸿基地产（00018，HK）上海滨江凯旋门项目 （现名凯旋滨江园）近日终于“亮剑”。网上房地产显示，上述楼盘的最高价格达到了26.4万元一平方米，刷新了上海公寓类物业最高价。此前汤臣一品给出的最高网上参考价格是213800元/平方米。而在最高售价超过汤臣一品的背后，是业内多数人对凯旋门成交情况的不看好。（每日经济新闻2012年03月23日）

    以杭州等城市为代表的二三线城市，3月上旬开始，掀起了一波猛烈的降价潮。据初步统计，3月上旬，全国楼盘降价排行榜前十名，杭州楼盘多达四个，降幅低至近6折。而西安住宅价格自2011年10月起已连续5个月保持下行状态。二三线城市楼盘大幅降价若能持续，将加速这些区域楼市泡沫的破灭。不过，大幅降价的项目所占比相对较小，真正意义上的全面下调尚待时日。

    一轮降价潮呼之欲出。但此起彼伏的涨价也星火燎原。在上海，新鸿基豪宅创上海房价新纪录，每平米26.4万。此前，新鸿基地产上海滨江凯旋门项目的开盘时间曾一推再推，从去年下半年一直延迟到了今年的三月。中房信今年2月发布报告认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为售价过高，受到政府持续高压调控的压力。当时，业内普遍的猜疑是新鸿基是因为定价过高，所以才迟迟没能获得房管部门的审批。虽然，当时新鸿基地产方面否认了这一说法，称是由于未申请到预售许可证所导致。但滨江凯旋门的报价的确不便宜，根据网上房地产的参考价格，滨江凯旋门项目最高网上参考价为26.4万元/平方米，售价超过20万元的公寓也有多套。根据新鸿基地产方面的介绍，滨江凯旋门的平均售价在15—16万元一平方米，且无大幅折让的折扣。

    在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个楼盘的成交均价和上月进行对比，结果显示，有39%的楼盘成交均价出现上升趋势，比上月的25%增加了14%；有23%的楼盘成交均价出现了下降，比上月的39%减少了16%；38%的楼盘成交均价则基本保持不变。其中，价格环比涨幅较为突出的楼盘有大运家园、金山谷、碧桂园豪园和淘金家园等。大运家园的网签价格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差价达2505元/平方米，涨幅为21.35%；碧桂园豪园的网签价格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，涨幅为16.22%。

    在中国最能死扛房价的兰州。3月22日爆出天价，兰州城关区某楼盘刚领到预售许可证,就报出令人咂舌的价格，此价格一举刷新兰州楼市房价高度，也让刚刚出现松动的兰州房价走势变得更加扑朔迷离。根据兰州市住房保障和房地产管理局数据显示，该楼盘毛坯房价共分为五个档，第6层（转换层）为5800元每平米，7—10层9366元每平米，11—13层9448元每平米，14—15层9460元每平米，16—30层9698元每平米，由此估算项目均价在9500元/平米，另据售楼人员介绍，该楼盘住宅为精装修交付，均价达两万元每平米，令中国侧目。

    标普实施的压力测试表明，尽管大多数获得评级的开发商可以承受2012年销售额下降10%，但如果合约销售额下降30%，包括一些大型房企在内的许多公司将难以偿还短期债务。 

包括标普在内的大多数市场参与者估计，不太可能出现销售额大幅或长期下降的情况。他们普遍认为，一旦房价下跌5%或10%，政府会放松去年出台的遏制房地产投机的部分措施。巴克莱资本(Barclays Capital)经济学家常健在最近的一份报告中写道：“中国政府不会坐视房地产市场崩盘。” 

    在中国不放松调控中一波又一波的降价大潮中，总会有不识时务者。虽然涨价者星星点点，但也足以代表死扛房价者的心理。除了坚信房价反弹，还抱着鱼死网破的决心，坚信“中国政府不会坐视房地产市场崩盘。” 然而，顺势者昌逆势者亡，个别一枝独秀的房价上涨者“亮剑”只会自残，跳起来只会撞到天花板，头破血流。