洪维：冬天模式降价到底才是阳光明媚的春天 （地产评论）

                               洪维

    久违的“夜光盘”再次出现。上周四，万科金色领域放出仙林湖“谷底价”9900元/平方米的重磅消息后，仅仅过了三天就紧急开盘。昨天傍晚6点15分，万科正式推出02、04栋两幢楼共200套房源。不到3个小时的时间里，超过400组购房人赶到开盘现场，上演了南京楼市久未出现的“夜光”。（现代快报 2011年11月15日）

“万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”万科总裁郁亮日前在一次媒体交流会上这样表示。而数据也显示，内地十大标杆房企、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。

    截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。同时，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

    资料显示，全国前9月住宅新开工面积为124115万平米，而同期住宅的竣工面积则为39953万平米，差额高达8.5亿平米。业内人士就预计，全国性的库存积压高点可能在明年三月左右达到。而目前库存的去化率也十分缓慢，北京年内的项目近五成签约不足30%。根据北京房地产交易管理网数据显示，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目135个，共取得预售许可证180次，供应房源56729套，合计727.41万平米，其中已经网签出售的仅为23878套，平均去化率为42.1%，再创历史新低。

    自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也越来越多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市，一线房企去库存化的举措均非常明显。

    3个小时不到的时间，200套房源“夜光”，金色领域创下的销售成绩让人难以想象这是当下低迷的楼市，上一次“夜光”还要追溯到上半年江北的江佑铂庭——背靠着雅居乐地王的效应，让那家楼盘创造过“夜光”的神话，但进入下半年后南京的楼盘能卖上七成已算“大卖”。

今年9月份保利刚刚开过盘，11500元/平方米的均价为仙林湖房价“定下基调”。而如今万科精装房源9900元/平方米入市，使得购房人无法回避地要与保利相对比。“强烈的比价效应和万科的品牌号召力，使得万科的低价入市成为楼市热点。”

    金色领域的大卖，是万科一贯“积极卖房、效率优先”策略的表现。“万科总裁郁亮刚刚表示，万科要采取过冬模式，坚持现金为王的策略，南京金色领域的低价跑量，正是这一观点的体现。在弱市之下，只有以明显低于买房人心理预期的价格入市，才能撬动市场，否则就只能用时间来慢慢消化。”  

    万科的“夜光”成为其他楼盘最现实的教材。开发商在最短的时间降到合适价格赶紧跑量。早在2000年的时候，冯仑就以此为题而撰文，这句话也成为业内名言。在11年后的今天，这句话对于南京楼市的走势同样适用。在万科低开取得火爆销售之后，短期和中长期的后市会如何走，业内专家几乎给出了一致的判断，“学习万科，降价盘会持续增多”。事实证明房企万科做到了，市场销售也证实了，在寒冬中，现金流最保暖，才能给房企春天般的温暖。