洪维：房市7折战团欲对拐点杀个回马枪（地产评论）

                                   洪维

    10月下旬，全国楼市颜色骤变。龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%-40%；北京一些楼盘闻风而动，万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价，龙湖北京大兴一项目甚至准备“成本开盘”。（21世纪经济报道2011年10月26日）

    一线城市住宅价格已经近乎“血拼”，与此同时，杭州、天津、南京、成都等二线城市也开始步入房价下跌通道，新房均价降价幅度在5%-20%。很多开发商都得到消息，房地产调控不会在短期内放松，开发商都不看好明年的楼市，才会纷纷转型做商业地产，或者进行降价销售。

    据数据显示，10月前三周，上海市新建商品住宅成交30.27万平方米，同比下跌72%，是继2004年以来的最低水平。与此同时，包括龙湖、绿地在内的各大房企正在上演降价潮，降价幅度动辄在10%-30%，“7折潮”已经遍现一线城市。10月15日，位于上海嘉定区嘉定新城的“郦城国际公馆”二期项目，较一期项目下调3000元，引起早期业主维权。绿地、星河湾、中海、华润、星河湾的上海楼盘项目等纷纷开始降价促销，降价幅度在20%-40%。星河湾上海一处项目被某基金收购，只给了6折的价格。

    从黑石撤资到最近披露的房企三季报，都可发现房企资金链趋紧。上月，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元，成为今年首家公开下调销售计划的上市房地产商，其年初确定的目标为400亿元。仅从富力地产在通州项目富力金禧花园的调价，便可发现其销售的窘境。6月中旬，金禧花园曾小幅调价，然而，由于降价后销售情况仍不理想，其又在8月份推出了总价140万元的特价房。此次东亚逸品阁的低价入市，也被扣上了“资金链断裂”的帽子。

    资金链将断？开发商“舍卒保车”是表面现象。进入10月底，龙湖在北京大兴的时代天街项目准备起价11800元/平方米。该地块是龙湖2010年12月份以34.81亿元拿下的地块，楼面地价达到了7519元/平方米。该项目仅11800元/平方米的起价，不仅项目没有利润，也会将大兴区域楼盘心理底价15000元/平方米撼动。而和黄将重心转移到天津，日前在天津开盘了“世纪都会”项目，在天津南京路位置，地段可媲美北京的王府井，开盘当日就卖了417套，完成7.8亿元的销售额。

几乎每一个开发商在低价推盘之时，都会遭到这样的质疑。然而，也有地产商表示“我们不差钱”，如某房企今年已经拿了三块地，总额超过20亿，最近一次拿地在9月。如果没钱大可不拿地，可见其资金还是相当充裕的。对于超低价入市，则是公司在低迷市场下定的一种合理节奏，而这种节奏符合逆市扩张的决心，是公司的战略手段。从整体规划来看，“以价换量”带来资金快速回笼，而资金回笼便可迅速拿地。目前地价相对偏低，正是拿地的最好时机。

回马枪源自《说唐》罗成和秦叔宝互教在自家武艺，但是都留一个心眼，罗成没有教自家绝杀“回马枪”，秦叔宝没有教自家绝杀“杀手锏”，但是在日后的作战中都让对方见识了自家的绝活。回马枪的要诀不在于“回身刺”，而在于“回马刺”。就是故意引诱敌将追上来，待敌将一枪朝后背刺来（或用刀砍下），乘机拨转马头，使两马成L型，才进行攻击（这时两将几乎是面对面了），这时敌将招式用老，兵器也没时候拉回来抵挡，促不及防，就被刺杀（或砍杀）于马上。

    所以“回马枪”之类“反败为胜”的招式不好练，首先要致自己于很危险的境地，其次要把握好时机火候，最后如果是在马上使，则要和战马很好的融为一体。在开发商们突然选择“成本开盘”的背后，究竟暗藏怎样的玄机？回答是即使商品房价格已经算是最低，即使后续其他项目跟进，这个价也已经到底了。如果开发商都能让一些利，楼市回暖将为期不远。从目前来看，房市7折战团就是欲对拐点杀个回马枪，政策松动稍有不慎，房价立刻报复性反弹，使房市调控功亏一篑。