洪维 ：上海为什么领跌全国成为拐点明星城市（地产评论）

                                  洪维

    深秋已至，在农户们刚刚完成秋收后不久，身处限购、限贷下的众多房企也摆开阵势，在上海展开了一场楼市的抢收行动，而这也使得上海代替以往领跌全国的深圳，成为本轮第一个楼市开始大规模降价的城市。在上海10月周均成交量不足去年同期一半的情况下，包括龙湖、华润、中海、星河湾等开发商均将其在上海的楼盘售价下调了20%-40%。（证券日报2011年10月27日）

    SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城市，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家不可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”

    中国房产信息集团的数据就显示，上周(10月17至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。同时10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528上涨接近2万套。并且相比其他城市，上海更受到温州资金的影响，部分温州客抛售在上海出现，也影响了开发商的判断。因此才导致了本轮降价最先从上海开始。 

     温州人一直是上海中高端市场最主要的购房群体。即使是在2008年楼市经历宏观调控和金融危机的双重打击之下，温州人依然是上海豪宅市场的主要购买群体，大概占到当时市场总量的20%~30%。对温州人来说，另一个令他们离场的理由是上海高端楼盘在付款方式上的变化。据香港《文汇报》报道，上海古北豪宅项目近日爆出开发商向逾100名购房者索要 “违约金”，总额在1亿元左右，理由是这些购房者当年签约后在付款时间上“违约”。

值得注意的是，温州客抛盘这种尚不具“普遍性”的情况，已经打破了半年多来房屋买卖市场的胶着局面。作为国内楼市具有标杆意义的上海楼市，自年初国务院推出“新国八条”以来，相继出台了限购及征收房地产税的政策。尽管如此，上海的房价始终在高位徘徊，不见下降。相比之下，两个月后，随着房产商的促销招数越来越多，二手房市场上的降价10%-15%抛售，成为近十年房价不断攀升以来，上海市场上难得一见的新情况。    

根据中原地产等多家机构的统计，有超过2/3的温州炒房客已经离开了上海，转向二三线的市场。一些温州客已经开始抛售上海的部分低质楼盘，套取现金。而温州在沪某炒房团体的负责人昨日也明确表示，他们认为上海房价已不再坚挺，近期将不再考虑购买上海的高端住宅。

    这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为“退房潮”的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。另一方面，在限购、限贷政策面前，“理论上”最早撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。

    抢收、直降、高库存……当这一系列关键词开始在楼市产生交集时，大量的数据一再论证，以北京、上海和深圳为代表的一线城市楼市拐点隐现已是不争的事实。和此相对应的是，行业大佬们纷纷顾左右而言它，避价格不谈而大论限购令的“劣迹”。对于开发商们来说，在变化的行业里如何保证不变的企业利润虽然是所有企业主的第一职责，但是，嘴硬止不住下滑的价格。

    温州投资客的撤退，有可能成为打破楼市僵局的一个突破口。兵败如山倒的上海房价领跌中国，除了半壁江山的温州投资客的撤退，还因为大型房企资金链的紧张，更深层的原因是市场化更强的上海，供求关系已发生彻底大反转，而种种不经意的政策风声，都让弱不禁风的房地产市场草木皆兵，压满了乱七八糟的稻草，在这种情况下，上海市场领跌全国也就不足为奇了。