洪维：房市人工地震意在灾后重建新家园（地产评论）

                                洪维

    15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施（简称“新国四条”）。16日，中国银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定。17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。18日，媒体传重庆高档房特别消费税获中央批准，国家税务部门正在抓紧制定《住房消费税暂行条例》。19日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求预售楼盘须公布每套房价格。 

    2009年以来，各地市场走势明显分化。全国的资产配置需求主要集中在个别热点城市，这些城市的房价上涨现象比较突出，受关注程度也比较大。另一方面，多数二三线城市的市场需求仍以自住为主，因此总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也出现市场升温的迹象。

    连续的政策重拳开始击溃楼市投资客的神经，也让开发商嗅到了供需风向的逆转。3月中旬以来，已有不少新盘和二手房投资客拉高出货；新政出台后，多抛快跑成为手握众多房源的投机者不二选择，连续的政策重拳开始击溃楼市投资客的神经，也让开发商嗅到了供需“风向”的逆转。3月中旬以来，已有不少新盘和二手房投资客“拉高出货”；新政出台后，“多抛快跑”成为手握众多房源的投资客的无奈选择。

    这一切，无异是一场房市地震。

    所谓的地震是地球内部运动引起的地表震动的一种自然现象。地球上板块与板块之间相互挤压碰撞，造成板块边沿及板块内部产生错动和破裂，是引起地面震动（即地震）的主要原因。 地球的最外层叫地壳；地壳下面的部分叫地幔；地球最中心的部分叫 地核。地球的平均半径为６３７０公里左右，地壳厚度为３５公里左右，大多数破坏性地震就发生在地壳内。

    做为人类，地震来了，笫一反应就是跑。在房市地震中，包括上海、深圳、北京，不约而同都出现了投资客大量抛售的现象；上海出现一个投资机构，一口气准备抛售百套住房，总价近十亿元人民币（1.46亿美元）的大手笔；深圳最近也有投资客一次就挂出了上百套住房求售。除此之外，北京、海口、三亚的房市，也都呈现一片卖房热。从3月开始，上海的交易量就已是2月的4倍，4月的成交量更达到去年全年的7成。

    再看看如今的房市，人们谈房色变。而第二波大地震又在酝酿中，叫物业税之类的，可怕之处是随时会震，但又不知何处。此次震中是空置率。据统计，上海北京深圳房屋的空置率已达40%，也就是说，将近一半房子没人住。最近，国家电网利用智能网络在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。很多房子在炒家手上既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源极大浪费，也给银行带来极大风险。买房在银行有杠杆效应，20%首付有4倍杠杆效应，40%首付有1.5倍杠杆效应，只有50%首付，银行和个人风险才是对等的。此外，租价比(年租金与房价的比率)是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。如果比值低于4.5%说明该地区房价存在泡沫，如果比值高于5.5%则该住房尚存升值空间。要命的是，北京上海深圳天津杭州青岛等典型城市各类物业租价比变化趋势显示，近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，租售价格变化未能保持相应速度，住宅长期投资者租金回报收益不理想，偏离了理性投资者的正常投资回报率。

    本轮调控不仅仅是遏制房价的前所未有的大地震，而是要灾后重建。大家都知道，地震现场和震灾发生后的情景：倒塌的房屋、停运的列车，避难者和接受治疗的伤员等。而灾后重建房市新家园，就是要赶跑炒房者，对90平方米以上住房首付款比例不低于30％；保障性住房供地不低于70％；第二套以上住房首付款比例不低于50％；房价上涨过快的地区，暂停第三套住房贷款；对囤地、炒地等开发商停止贷款，停止再融资、新股发行，停止资产重组……从而促使房地产业脱胎换骨，民生为本，良性发展，不达此目的，决不罢休。