最近在一个诸多金融投资界大佬和经济学家参加的论坛上，大家谈起现在被讨论得很热的新型城镇化，他们几乎一致认为城镇化除了造房子，还真是说不上能干别的，因此他们很看好2013年的房地产行业。

    说来奇怪，既然城镇化就是造房子，那么房子造的多了，供给多了，房价应该跌，至少也应该和进城的农民的需求对称，房价保持稳定才对，房地产行业怎么会看好呢？

    其实，这与他们理解的中国目前的现状有关，如果真正要大搞城镇化，目前的金融政策的限制和其他限购政策很有可能取消，或者部分取消，那么房价肯定会上涨。

    他们怎么会认为如果搞城镇化，限购政策或许会部分取消呢，因为目前的限购政策是和城镇化背道而驰的，仅一例就说明问题，比如现行普遍的限购政策是建立在户籍制度的基础之上的，如果搞城镇化，农民要进程成为市民，现行户籍制度肯定要放松，那么限购政策岂不是自然消解？

    这看来是一个很严密的无可挑剔的逻辑推论。

    新型城镇化与房价上涨之间还有一个重要的纽带，就是在目前的土地制度和财税制度下，要搞新型城镇化，也就是与此前的城镇化不同的城镇化可以说是困难重重。因为新型城镇化如果没有相应产业的发达，不但进程的农民无事可干，城镇化也没有资金，很容易掉入旧式城镇化的窠臼。

    此前的城镇化被称为粗放型城镇化，就是政府主导，大规模低价征购农民土地，然后用土地从银行贷款，并高价卖给开发商，再以这个巨大的差价进行各种公共基础设施建设。

    这套模式简单有效，但是这几年却产生了巨大的负面影响。首先是几乎绝大多数落马的腐败干部都于土地腐败有关，严重侵蚀了执政党和政府的形象；其次是低价圈地，造成大量失地农民，也出现了强拆等，造成了大量社会问题，尤其是恶化了政府和农民的关系；最后，以政府主导的大规模投资效益很难保证，尤其是以土地作抵押的债务融资，土地价格下滑时，具有很大的金融风险。

    更为重要的是，此前的城镇化有一个重要特点是，土地城镇化了，但是大量农民并没有进城，除了户籍的限制没有完善的公共设施和服务，而适合他们从业谋生的产业也在短期没有发展起来，，他们就成为城市和农村的两栖动物，因此他们也没有成为真正意义上的市民。

    对于新型城镇化，十八大文件的表述是，将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”。

    尽管目前政府尚没有具体的方案和政策，但是必须要做的是注重为农业转移人口提供更多公共服务和权利保障，如户籍改革，加快推进农民工就地市民化，扩大中小城市和部分省会城市农民工就地入籍试点范围。

    这就是要尽量避免此前城镇化的弊端，但是这个弊端是很难避免的，因为无论如何，城镇化是需要资本资金的，此前的城镇化过程中，资金来源于卖地收入，尚且在公共设施服务上做的不好，如果今后土地制度真正改革了，农民卖地收入提高了，政府的收入减少了，那么这个公共设施由谁来建呢？

    产业不会在短期内发展起来，而农民卖地收入提高了，很可能再一次提高地价，这两个“提高”很可能推高目前的房地产价格，这就是年末房价预期发生反转的一个原因。

    城镇化是中国社会转型发展的关键，是古老民族的福祉所在，攸关民族发展的整体利益，不能仅仅把眼光盯在房价上，而应该从长远全局出发，周密布局，战略性规划，不能急功近利，急躁冒进。

    首先要做的是从体制改革入手，比如土地制度、户籍制度、财税制度、教育制度，甚至还包括阻碍城镇化的陈旧的相关于农业、农民、农村等等的旧的政策和体制都要陆续改革。

    同样重要的是产业发展，也就是工业化要在城镇化之前，在产业发展的基础上，产生城镇化需求，才能实现新型城镇化，不然城镇化就很难不回到老路上去。