合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护的合同。商品房买卖合同的无效情形有哪些？商品房买卖合同被确认无效买受人享有哪些权利？北京房产律师为你解析

    关于商品房买卖合同无效的相关法律规定
    《合同法》第44条、第47条、第48条、第51条、第52条、第54条，《司法解释》第2条、第6条、第9条、第10条等，均对商品房买卖合同无效的认定作出了规定。
    导致商品房买卖合同无效的情形
    综合上述法律规定，可以将商品房买卖合同无效的情形归结为以下几类：
   （1） 商品房买卖合同本身的无效
    ①  一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
    ②  恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效；
    ③  以合法形式掩盖非法目的的；
    ④  损害社会公共利益的；
    ⑤  违反法律、行政法规的强制性规定的；
    ⑥  开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效；
    ⑦  当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的；
    ⑧ 开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。
   （2）  商品房买卖合同被撤销的，自始无效
    ①  因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；
    ②  在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的；
    ③  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；
    ④  出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人请求撤销的；
    ⑤  限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；
    ⑥  代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。
   （3）  效力待定的商品房买卖合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同
    ①  限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，未经法定代理人追认的，该合同无效；
    ②  代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，该合同无效；
    ③  无处分权的人处分他人财产，签订商品房买卖合同，未经权利人追认的，该合同无效。
     一旦商品房买卖合同被确认为无效，买受人应分析导致合同无效的原因及责任方，并判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件。若是因代理人没有代理权、超越代理权，或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，或者买受人为限制民事行为能力人的，若买受人确实有购房意愿，被代理人，或者限制民事行为能力人的法定代理人在开发商行使撤销权前及时予以追认。
    若是因开发商原因导致合同无效的，买受人注意证据的收集，并提请买受人注意及时履行催告、告知等义务，协助买受人与开发商友好协商，确定具体的赔偿金额。若协商不能达成一致，应注意诉讼时效的把握。
    若是因买受人原因导致合同无效的，开发商应提请买受人注意与开发商进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量减少买受人应承担的责任。
    商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付房屋价款，且买受人已与银行签订了按揭贷款合同的，买受人应妥善处理与银行解除按揭贷款的事宜。
    提请买受人行使要求开发商承担购房款一倍的赔偿责任
    根据《司法解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
    因上述原因导致商品房买卖合同无效或者被撤销的，买受人其享有的权利为：
   （1） 请求开发商返还购房款及利息；
   （2） 赔偿买受人因此造成的损失；
   （3） 请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    妥善处理按揭贷款合同的解除事宜
    如上文所述，商品房买卖合同与担保贷款合同是两个不同的法律关系，且根据最高人民法院《司法解释》的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求解除担保贷款合同。买受人签订担保贷款合同的目的是购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，贷款已经没有任何意义，买受人及时解除该担保贷款合同，免得支付巨额的贷款利息，并同时要求开发商返还购房款的本金及利息。
    出卖人如果与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付第三人使用，导致买受人无法取得房屋的，可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
    出卖人即开发商未取得商品房预售许可证明或提供虚假的商品房预售许可证明而与买受人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
    开发商在与买受人签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人有权要求撤销或解除合同，并可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及由出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。