房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，什么情况下商品房才能交付使用？商品房交付程序有哪些？北京房产律师为你解析。

    房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格包括以下内容与程序：
   （1）  取得规划、消防、环保等单项验收合格证明
    ①  规划验收合格。根据《城乡规划法》第45条第1款的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。在一些市县，建设项目完成后，由规划部门验收，符合规划许可证及附件等规划文件载明的规划条件的，出具相应的合格证书。
    ②  消防验收合格。根据《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第10条的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。房地产开发项目应当按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计，建设项目竣工后应当取得公安消防部门出具的消防验收合格的认可文件或者准许使用文件。
    ③  环保验收。房地产建设项目的环保验收是房地产开发过程中的重要一环，但房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，国家环保总局在1999年 7月1日环发（1999）154号复函曾经对此作出规定：对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75％以上时，再对环境保护设施进行正式验收。在实际执行中，部分地区取消了房地产建设项目竣工环保预验收。 
   （2）  工程竣工验收合格
根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
   （3）  竣工验收备案
    我国现有法律、法规规定，国家对建设工程质量采用备案制度。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
    商品房交付使用程序
    我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，商品房交付的一般程序如下：
   （1） 入住通知。商品房具备交付使用条件后，开发商应向买受人发出入住通知书。
   （2） 检查验收。买受人在接收房屋前应按照合同约定对房屋进行验收，开发商应当给买受人预留检查验收的时间。 
   （3） 结算房款、交纳物业维修资金及合同约定的其他费用。 
   （4） 签署房屋交接单。买受人确认开发商所交付的房屋符合法律规定和合同约定，开发商也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，合同双方就应签署房屋交接单。 
   （5） 交纳先期物业服务费以及代办产权证所需要缴纳的税、费。 
    房地产权属登记
    虽然《物权法》规定实行不动产统一登记制度，但在不少地区，房屋所有权与土地使用权分别登记。房屋所有权登记还包括房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，经房屋所有权转移登记后，买受人才取得房屋的所有权。
    买受人可以要求在约定以验收合格或者取得批准使用文件为交付条件的同时，约定其他更为具体的条件，特别是精装修房屋，可增加约定相关部门（如环保部门）检测，室内空气质量达到有关环保标准；小区设施已全部交付使用等。并约定未达到上述条件的任何一条，即使商品房已经通过验收，仍视为未达到交房条件。
    对于不可抗力以外的开发商免责事由应从严控制。对于这些特殊原因，买卖双方也应当约定一个告知期限以及举证期限，即应约定开发商在合理的时间内告知买受人，并向买受人提供发生免责事由的证据。
    约定买受人解除合同的权利。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或开发商的其他免责事由持续时间过长，会影响买受人的生活。如考古发现，有可能会延长工期几个月甚至一两年。因此，买卖双方可以在合同中约定不可抗力事件或开发商的其他免责事由的持续时间达到一定期限时，买受人有权解除合同。
    交接程序应符合一般的商业惯例，即经验收合格后再签署房屋交接书。
    房屋初始登记的权利人是开发商，因此，买受人要求办理的产权登记应该是房屋所有权转移登记。
    如果合同没有特别约定，则自买受人接到开发商的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起，由买受人承担。