北京新闻广播“警法在线”节目观点整理

时间：2016年9月12日 星期一 10:30

主持人：高婷

嘉宾：北京伟博律师事务所 李伟民律师

开发商坐地涨价需承担惩罚性责任

 案情简介：2016年4月，北京孙女士在房山某小区看中一套房子。该小区尚未开盘，但经销售经理劝说，孙女士先交了25万，同时于4月16日签订了一份“认筹确认单”：约定了购买房屋的面积、单价为人民币13511.2元、总价约125万、付款方式为12月底前分期付清。并且备注说明此认筹意向为开盘签约前的最终意向确认。此“认筹确认单”将为客户保留现行房价及意向购买房号。

但是到2016年6月底，房屋单价上涨为18600元，总价也已上涨40多万。售楼处通知孙女士将本应在12月底前分期交付的房款立即交齐，并补交15万元差价。对此，销售方态度蛮横：要么原数退钱；要么补交15万，按140万的价格重新买房。其他报警、起诉等措施，悉听尊便。

 律师观点：（一）开发商的商品房预售行为要受到国家法律的监管

第一，商品房预售有相应的行政管理规范约束。如果没有取得国家要求的资质或证明文件，或者还未达到预售的条件和资格就开始预售，这是违反行政监管的违法行为。对于这样的行为，国家行政管理部门可以要求其整改或者对其实施行政处罚。

第二，本案中商品房预售过程中出现的“认筹确认单”，具备《合同法》要求的一个合同的主要条款，包括价款、房屋面积、位置、交付的标准和时间等等，是成立并生效的一个合同。属于当事人自行拟定的“商品房预售合同”。根据国家为规范交易、减少风险，指导商品房预售的规范性文件，需要有网签等相应流程。标准的“商品房预售合同”应该具备上述内容。

（二）开发商在没有资质的情况下对外销售，与购房者签订 “认筹确认单”的效力

根据《合同法》52条，合同无效的情形中，有一个是违反国家法律强制性禁止性规定的合同无效。并且在司法实践中，无效合同的范围限定得非常小。目的是保护鼓励交易，或者保护合同相对方利益。从本案来看，开发商和购房者签订的“认筹确认单” 没有违反国家法律强制性、禁止性规定，是成立并生效的。开发商签约时没有取得商品房预售资质，其需要承担行政责任；并且其对消费者也需要承担一个更高的赔偿责任。

（三）房价上涨后，开发商故意毁约构成欺诈的违法情形、赔偿责任

第一，根据《民法通则》规定，民事行为要符合诚实信用原则。这是所有民事行为的最高原则。就是对作出的承诺，有诺必守。这也是《合同法》一个很高的原则。第二，买房人属于消费者，商品房买卖已纳入消费者权益保护法。并且最高院关于商品房买卖的司法解释也明确规定，如果开发商在房屋销售过程中存在欺诈情形，买房人可以获得所付房款的双倍赔偿。

本案中开发商的商品房预售行为明显构成欺诈。首先，开发商具有欺诈的故意。其明知房价已向国家相关部门报备，并在合同中作了承诺。在成本未增加合同已签订的情况下故意毁约，就是明显欺诈。违反了《合同法》的有诺必守。成立生效的合同是必须具有履行力的。其次，《消费者权益保护法》49条规定，经营者在提供商品或服务时有欺诈行为，消费者可以获得双倍赔偿。目前新的《消费者权益保护法》55条，已经改为三倍赔偿。本案中，建议孙女士可以依据消费者身份，以消费合同的名义提起诉讼，要求开发商承担三倍赔偿的惩罚性赔偿责任。这比违约诉讼要占优势，对开发商可以有一个更严厉的打击。

本案中开发商的这种毁约行为危害性非常大。合同本是一个私下的契约行为，双方自愿。但是开发商本身作为合同一方主体具有强势地位。房价上涨，想买的人多，他可以决定卖或不卖。并且本案开发商并未在“认筹确认单”中约定网签等相关程序的内容。所以，开发商心理上这种毁约的故意非常明显。

虽然孙女士没有办理网签，其要求继续履行合同取得房屋，在司法实践中存在一定困难。但是，孙女士可以采取其他法律措施来维权：第一，可以向工商行政部门举报开发商商品房预售过程中的违法行为，要求对其进行行政处罚。第二，可以以消费者身份，对这种严重的欺诈行为要求惩罚性赔偿。由法律大胆制止开发商在房价高位上涨时候的故意悔约行为。并且在这种惩罚性赔偿的压力下，促使开发商遵守原先约定，达到保护买房者权益的目的。