前言：我的文章很少指出真名，但这次例外，因为一些人“双耳不闻窗外事”，并且严重误导房地产决策，有可能把中国拖入“泥潭”。

2009-11-15 0:09:33，董藩发表了“没有‘地王’出现的经济是病态经济”的博文，这个标题另一层意思就是“有‘地王’出现的经济是健康的经济”，但我的观点与他恰恰相反，这轮房价恶性反弹，远远超过了2007年的峰值，都是“地王惹的祸”。

昨天，我陪外地投资团考虑了北京10月份售价最高的5个楼盘(外地投资团只买贵的)，均价位于5-20万/平方米之间，具体楼盘大家可以上房地产交易中心查询，但令我惊讶的是，竟然有4个楼盘的置业顾问不约而同的提到了广渠路15号“地王”，拿某一个置业顾问“房价地价比”来计算(国地资源部公布的25%)，广渠路15号的售价至少为6万元/平方米，所以她所在的楼盘定价6万十分便宜、也很现实的。买不买由你，地价一定越来越贵。

以上案例说明，“地王”搅乱了市场预期，管理预期本是政府的主要职责之一(温总理也说过，信心比黄金更重要，但信心过度则十分危险，后一句是我补充的)，但当市场参与者失去理性后，市场一定会失去理性，这就是房地产市场的病情，当然病因并非‘地王’本身，而是国家过度印刷钞票，救虚假经济，实体经济反而陷入泥潭

董藩教授还提出，“买了房子后在短期内不住也不租，便想卖掉，这种现象比例很大才算是泡沫，但从目前来看我国的比例依然非常低”。我不知董藩教授是否实地调查过社区入住率，甚至交房装修率。如果没有经过调查就敢发表高谈阔论，我只能说佩服得“五股投地”。据本人对武汉汤逊湖片区高档物业调查统计，交房装修率只有30%，交房入住率不到20%，既然二线城市高档物业的空置率、投资比例高达70%以上，一线城市高档物业的空置率应该更高。

从京沪二手房成交数据推论可知，2009年投资出售高达40%(含别墅在内的所有物业)，详见下文：

据北京房地产交易管理网数据，截至10月28日，今年北京二手房住宅成交200019套，而一手房住宅成交140367套，二手房成交量较一手房多出近6万套，在2009年成为楼市的主力，占据楼市总成交的58.8%。

众所周知，对于美国等住房市场化成熟的国家，以居住为主，二手房多为置换需求，二手房和一手房相近，而中国住房市场化仅10年（商品房比较新），城市化率只有45%，住房市场根本没有达到饱和状态，置换性需求占比不大（估计30%是置换性出售和其它），但2009年北京、上海等一线城市二手房交易量反而超过了一手房市场。

正确的结论是：北京投机性出售比例可能高达20*0.7/（20+14）=41.2%，上海投机性出售比例高达38%.

既然别墅物业空置比例高达70%，其它物业投资比例高达40%，董藩教授哪道是“双耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”。所以我要在此呼吁社会各届，要客观公正地看待房地产，不要误导决策，更不要把房地产“宠爱至死”。

本文阅读对象：消费者、开发商、投资者、媒体及一切热心人，如需引用，请务必注明出处！（作者为独立地产评论员、社会学博士）！