引言:本期案例1，购房者在香港去世。其取得香港法庭“遗产管理书”、也是继承人的妻子，在国内有权诉讼，以及有权要求继续办理产权过户手续。案例2中，北京与广州中院均一致认为，涉案房产继承案件没有诉讼时效限制；案例3是有争议案件，两审法院均认为港籍夫妻在上海房产继承适用不动产所在地即内地法律，确认涉案房产夫妻共有，再发生各自的继承。该案处理与广东省清远市中院的判决思路不相符，值得关注！

注：本文案例系根据公开裁判文书改编，对同类案件的裁判并无约束力，相关姓名和名称均为虚构，仅供学习研讨所用。另需提醒的是，部分案例引用的法条或司法解释可能已被废止或修订，读者朋友们需注意最新规定。

一、获香港法院的遗产管理人委任，可以在国内以自己的名义应诉及要求房产过户

——上诉人向芳与被上诉人方杰、山水公司房屋买卖合同纠纷一案

（一）基本案情

原审法院认定事实：位于东莞市涉案商铺登记的权属人为方杰。

2013年，在山水公司的居间介绍下，齐正同意向方杰购买涉案商铺，并由山水公司代表方杰与齐正签订一份《山水地产房屋买卖合同》，双方约定齐正以17万元向方杰购买涉案商铺，双方协商成功后齐正先支付定金1万元，剩余购房款于2014年2月20日一次性付清，2014年2月20日前到律师楼/房地产交易中心办理转名手续。

2014年2月13日，方杰与齐正、山水公司签订一份《买卖协议》，双方约定以公证委托形式出售涉案商铺，自方杰收到楼款17万元之日起物业产权归齐正所有。

2014年2月13日，方杰与齐正在广东省某公证处签署了一份《委托书》，方杰就涉案商铺全权委托齐正办理查档、出租、出售、签署房地产买卖合同及收取售房款等相关手续，委托期限从委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。

齐正于2013年12月11日向方杰支付了定金1万元，于2014年2月13日付清了剩余购房款16万元，并向山水公司支付了居间服务费4000元，方杰向齐正交付了涉案商铺。齐正取得《委托书》后未办理过户手续，涉案商铺至今仍登记在方杰名下。

图1 齐正遗产继承案-人物关系图

向芳提交在广东省某公证处办理的《公证书》及经公证认证的《声明书》，证明齐正与向芳于1985年12月21日在香港特别行政区登记结婚，齐正于2017年6月2日在香港特别行政区死亡，向芳为齐正的配偶及唯一继承人，齐正生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，向芳声明继承齐正的遗产。

（二）一审法院判决 [1]

原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为方杰、山水公司应否协助向芳办理过户手续。

方杰与齐正签订的《买卖协议》在后，故应以在后签订的协议为准。双方在该协议中变更交易形式为公证委托形式出售涉案商铺，方杰已经按照协议约定办理了公证委托，并将商铺交付给齐正，故方杰的合同义务已经履行完毕。向芳要求方杰、山水公司将涉案商铺过户至其名下，没有合同依据，原审法院不予支持，向芳可自行向房产管理部门寻求解决途径。

（三）二审法院判决 [2]

本院二审期间，向芳提交了经公证转递的香港特别行政区高等法院原讼法庭于2018年8月10日发出的遗产管理书以及由香港闫显明律师出具的法律意见书。遗产管理书反映齐正已故，没有遗嘱，向芳为齐正的遗产管理人。法律意见书载明：“案件事实……法律意见：本案涉及到中国香港和内地两地，死者齐正为香港居民，以香港为居籍。而有关争议的财产位于中国内地，即死者在东莞市的房产权益。房产权益在性质上属于不动产权益。为解决谁有权继承死者遗留的该房产权益的问题，首先需要确定的是，在死者齐正去世后，有关该房产权益的继承权，应该适用香港有关继承权的实体法律，还是适用中国内地有关继承权的实体法律。而为了解决上述实体法律的选择问题，必须要根据法律冲突法的规则来决定。本法律意见书只就适用香港的法律冲突法的情况发表意见。对于如果适用中国内地的法律法将指向适用哪里的实体法，不在本法律意见的范围内。有关遗产继承权的法律冲突法，香港沿用了回归前英国的普通法原则，即动产适用死者去世时居籍地的法律，而不动产适用不动产所在地的法律。……有关在无遗嘱的情况下死者遗产的继承，法律是清楚无疑的，即动产的继承的准据法为死者去世时居籍地的法律，而不动产的继承的准据法为不动产所在地的法律（所在地法）：见戴西和莫里斯的论著，第2卷第27R-010至27-020段。需要说明的是，以上法律原则，是以普通法（案例法）的形式存在的，并没有成文法法条的规定。结论：根据香港的冲突法，在无遗嘱的情况下，不动产的继承应该适用不动产所在地的法律。在本文前述的事实背景下，应根据不动产所在地（中国内地）有关继承权的法律来决定谁有权继承死者上述房产权益。”方杰、山水公司未在本院指定期限内提交质证意见。

经过阅卷和法庭调查，本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为，向芳为香港特别行政区居民，主张系齐正的唯一继承人，依据齐正与方杰、山水公司签订的《山水地产房屋买卖合同》、《买卖协议》，提起本案诉讼要求方杰继续履行合同及要求方杰、山水公司协助办理案涉商铺转移登记手续，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定 [3] ，本院围绕上诉人向芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的上诉和答辩，本院分析如下：

1.关于向芳的主体资格问题。因《山水地产房屋买卖合同》、《买卖协议》的签订主体是齐正，故本案首先要解决的问题是确定向芳是否为齐正的唯一继承人，是否有权依据案涉合同主张权利。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十二条“涉外民事争议的解决须以另一涉外民事关系的确认为前提时，人民法院应当根据该先决问题自身的性质确定其应当适用的法律”以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律”的规定，齐正死亡时经常居住地为香港特别行政区，本院应以香港法律确定向芳是否为齐正的唯一继承人。向芳在原审提交了继承遗产声明书、齐正的死亡证明、结婚证书、齐正父母的死亡证明以及在二审提交了香港特别行政区高等法院颁发的遗产管理人任命书，上述证据均已履行相关证明手续，在没有相反证据的情况下，本院予以采纳。上述证据可以证明向芳为齐正的继承人，而且香港特别行政区高等法院任命向芳为齐正遗产管理人。至于齐正是否存在其他继承人，首先，本案中并没有相应证据证实，即便齐正存在其他继承人，其他继承人如认为向芳的行为损害其权益，也可另行通过法律途径解决。综上，向芳作为原告提起本案诉讼，主体适格。

2.关于向芳的诉请能否支持的问题。如上所述，向芳有权提起本案诉讼，至于案涉房屋买卖合同关系应适用的准据法，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应以内地法律作为准据法。齐正与方杰、山水公司三方在《买卖协议》中明确以公证委托形式出售案涉商铺，方杰按约办理了公证委托手续，并交付案涉商铺，方杰在履行合同过程中不存在违约的情形。但齐正要取得案涉商铺的物权的合同目的并无改变。齐正生前未办理案涉商铺产权转移登记手续，在齐正死亡后，向芳作为齐正的继承人和遗产管理人，有权继受齐正取得的合同权利，其诉请方杰继续履行合同及要求方杰、山水公司协助办理案涉商铺转移登记手续，本院予以支持。

综上所述，上诉人向芳上诉请求成立，本院予以支持。原审法院认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3396号民事判决；二、限方杰、山水公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助向芳将东莞市某房产权转移登记至向芳名下。

（四）律师点评

提要：港籍被继承人在港去世，遗产管理人的权利及对境内资产的继承。

在东莞市中级人民法院（2020）粤19民终3941号案件中，妻子提交了经公证转递的香港特别行政区高等法院原讼法庭于2018年8月10日发出的遗产管理书以及由香港闫显明律师出具的法律意见书。遗产管理书反映丈夫已故，没有遗嘱，向芳为齐正的遗产管理人。内地法院认为，由于被继承人在内地购买的房产没有完成过户手续，因此，妻子作为香港法庭认可的遗产管理人可以继续要求合同相关方继续履行合同。并根据香港法律认定妻子为继承人，而将房产过户到妻子名下。

二、离婚后要求分割原夫妻共同房产不受“诉讼时效”限制

——上诉人杨江与被上诉人杨河、原审被告苏世等所有权确认纠纷

（一）基本案情

1996年1月，杨河与孔凌登记结婚，婚后于1996年生育一女名孔靓。

2004年4月7日，苏世、孔凌共同作为买受人与出卖人北京东华房产公司签订《商品房买卖合同》，由苏世、孔凌购买北京市某区×号房屋，房价款850683元。

2004年4月7日，苏世、孔凌在北京市公证处签署《房产共有协议》，约定北京市某区×号房屋由苏世、孔凌共有，二人各占50%产权。2007年4月17日，北京市某区×号房屋登记为苏世、孔凌按份共有，苏世所占份额50%，孔凌所占份额50%。

2008年，杨河与孔凌登记离婚。二人在《离婚协议书中》约定孔靓由杨河抚养，双方并对现金、证券、车辆及位于天津市的房产进行了分割。但在《离婚协议书》中杨河、孔凌未就北京市某区×号房屋分割进行约定。

2008年，孔凌与杨江再婚。2016年，孔凌死亡。其第一顺序继承人为配偶杨江，子女孔靓、孔荣，母亲高玉。

图2 孔凌遗产继承案-人物关系图

庭审中，杨河举出银行账户明细、个人跨行汇款电子回单等，欲证实杨河与孔凌离婚时口头约定北京市某区×号房屋中50%的产权份额归杨河所有，杨河在2010年至2015年间陆续向孔凌支付房屋补偿款共计40万元。杨江、孔荣对此不予认可，称上述款项不能证明是房屋补偿款。

（二）一审判决 [4]

一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，如果没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，将承担对自己不利的后果。

北京市某区×号房屋是杨河、孔凌夫妇在婚姻关系存续期间购买，所有权登记为孔凌与苏世各占50%，孔凌所占的50%房产份额应属于杨河、孔凌的夫妻共同财产，归二人共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻共同财产在离婚时未分割的，在离婚后可以另行主张权利。依据现有证据，无法证明杨河、孔凌在离婚时对北京市某区×号房屋中所享有的50%产权份额进行分割，因此二人离婚后，杨河、孔凌对孔凌所有的50%房产份额各占25%。

因此孔凌所有的25%产权份额属于其婚前个人财产。2016年孔凌死亡，继承开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中各方当事人均未主张被继承人孔凌对其上述房产份额立有遗嘱，因此孔凌所有的25%房产份额应按照法定继承处理。

（三）二审判决 [5]

本院认为，本案中,苏世系加拿大国籍。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定，不动产法定继承，适用不动产所在地法律。不动产物权，适用不动产所在地法律。本案系不动产物权及继承纠纷，根据上述法律规定，本案应当适用不动产所在地法律，即适用中华人民共和国法律。本案中，各方当事人对于适用中华人民共和国法律处理本案纠纷均无异议。一审法院适用中华人民共和国法律处理本案纠纷于法有据。

根据各方当事人的诉辩意见及本案案情，本案二审的争议焦点为：一、杨河的诉讼请求是否适用诉讼时效；二、杨江对涉案房屋应当享有的产权份额。

关于争议焦点一，诉讼时效适用于债权请求权，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案中杨河起诉要求确认涉案房屋50%产权归其所有，其诉讼请求不属于债权请求权，故而不适用诉讼时效。

关于争议焦点二，根据法院查明的事实，杨河和孔凌离婚时，双方并未对涉案房屋进行分割，现杨河起诉要求确认其对涉案房屋享有产权份额，具有事实和法律依据。杨河与孔凌离婚后，杨河、孔凌对涉案房屋分别享有25%的产权份额。

根据《中华人民共和国继承法》的规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，各方当事人均未提交证据证明被继承人孔凌对其享有的涉案房屋的产权份额订立了遗嘱，故而对于孔凌所享有的涉案房屋25%的产权份额应当按照法定继承处理。继承开始后，由第一顺序继承人继承，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

（四）关于继承不适用时效的其他案例

在广州市中级人民法院（2020）粤01民终18586号判决中，生效判决认为：“本案系被继承人诉请对遗产享有继承权，主张分割遗产的纠纷，应参照共有财产分割，不适用有关诉讼时效的规定。该裁判规则亦为《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条 [6] 所确定”。

（五）律师点评

提要：遗产继承非债务交付，不受“时效”限制。

在北京市第三中级人民法院（2021）京03民终3954号判决以及广州市中级人民法院（2020）粤01民终18586号判决中，生效判决观点均认可，遗产纠纷，应参照共有财产分割，不适用有关诉讼时效的规定。且认为，该裁判规则亦为《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条所确定。

三、香港常住的港籍夫妻均去世后，男方名下在上海的房产按内地法律认定为“共同财产”，妻子享有对半分割权，并可再发生继承（笔者认为值得商榷）

——上诉人邓华与被上诉人邓嵩、邓衡、邓恒法定继承、遗嘱继承纠纷一案

（一）基本案情

被继承人邓岱、何玲生前系夫妻，均为香港特别行政区居民。

被继承人邓岱、何玲生育子女邓嵩，邓衡、邓华、邓恒。

图3 邓岱遗产继承案-人物关系图

2017年X月X日，被继承人邓岱立有打印文本遗嘱书一份，其内容为：“本人现在委托邓嵩……为本遗嘱之唯一执行人……本人将全部遗产交予本人之执行人……乙本人之执行人可动用本人之遗产，首先支付本人所欠之债项、税项、殓葬费及办理本人遗产承办之支出。丙当扣除（乙）项之支出后，本人将全部余下之遗产作下列分配：1.姓名：邓嵩……可得全部……本人特此声明：……日后一切有关本遗嘱之阐释或争论均以香港法律为依归。……立遗嘱人亲自签押为最后之遗嘱（之前，此遗嘱已读与立遗嘱人听，而立遗嘱人表示其全明白，同意所有内容）”并有被继承人邓岱按捺手印及见证人案外人陈某、苏某签字。

2018年X月X日，被继承人邓岱于香港特别行政区去世。

2018年X月X日，被继承人何玲于香港特别行政区去世。

2018年X月X日，香港特别行政区高等法院原讼法庭出具《遗嘱认证》一份，对上述遗嘱确认经由该法院认证并登记，并附有被继承人邓岱去世时在香港特别行政区的资产及负债清单，其中“土地及楼宇”“负债”均勾选“没有”。

本案审理中，就被继承人邓岱生前的身体状况、居住情况、在本市生活开支来源以及系争房产购买由来等，邓衡申请证人黄某出庭作证。黄某到庭陈述：其作为家政人员，自1994年起在本市照顾当时已失明的被继承人邓岱起居直至2015年12月止。期间，被继承人邓岱曾经常往返本市与香港特别行政区两地居住，并通常每年在本市居住半年。2002年，其陪同被继承人邓岱前往购买系争房屋。之后，被继承人何玲与被继承人邓岱曾一同来本市居住，并通常每年在本市居住半年，由其照顾该二人起居，直至2015年12月止。被继承人何玲与被继承人邓岱在本市的生活开销除二人的残疾补助金与退休金外，尚有邓衡、邓华的补贴。经质证，邓华认可证人黄某证人证言；邓嵩未提出明确异议。

另，一审审理中，邓嵩与邓衡、邓华均对二被继承人自2015年12月以后起至2018年去世时止，一直在香港特别行政区居住未提出异议。

（二）一审判决 [7]

一审法院认为，被继承人邓岱系香港特别行政区居民，生前立有遗嘱。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的相关规定，遗嘱方式，符合遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律、国籍国法律或者遗嘱行为地法律的，遗嘱均为成立。遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。根据本案现有证据，二被继承人去世前长期居住于香港特别行政区。由此，案涉遗嘱应适用香港特别行政区法律，而非我国大陆法律。现案涉遗嘱已经由香港特别行政区高等法院认证并登记，符合香港特别行政区法律规定的要求，已具有法律效力。根据案涉遗嘱的内容，邓嵩享有对被继承人邓岱名下全部遗产的继承权。被继承人邓岱去世时，其名下拥有位于本市的系争房产，并其配偶被继承人何玲尚在世。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的相关规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。据此，系争房产应适用我国大陆法律。依据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，因被继承人邓岱系在夫妻关系存续期间取得系争房产的所有权，系争房产遂依法为二被继承人的夫妻共同财产。由此，在被继承人邓岱去世时，案涉遗嘱仅对系争房产中被继承人邓岱享有的百分之五十的所有权份额发生法律效力，并由邓嵩依法继承上述份额。至于被继承人何玲享有的百分之五十的系争房屋所有权份额。根据本案现有证据，其生前未立有遗嘱。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的相关规定，法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。因此，被继承人何玲享有的百分之五十的系争房屋所有权份额的继承适用我国大陆法律。依照《中华人民共和国继承法》的相关规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

（三）二审判决 [8]

针对被继承人邓岱遗嘱效力的争议。一审法院基于遗嘱行为发生在香港特别行政区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》、香港地区法律确认了遗嘱的有效性，当属正确。随后因案涉系争房屋在大陆境内，故适用内地法律析出属于何玲和邓岱的各自份额，就各自份额分别按照遗嘱继承和法定继承予以处理。一审法院对系争房屋继承的处理方法及结论，本院皆表示认同。遂判决驳回上诉，维持原判。

（四）律师点评

提要：夫妻为香港人，在国内男方名下财产，是否应为夫妻共同财产、从而引发之后分别的继承关系。

在广东省清远市中级人民法院（2020）粤18民终922号案件中，清远中院认为，涉案房屋，虽名为物权纠纷，实为基于夫妻人身关系而产生的夫妻财产纠纷。“本案属于夫妻财产关系纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律”的规定，本案中，双方均未提交证据证明就冲突规范进行了协议选择，且双方一方经常居所地为中国台湾、一方经常居所地为中国大陆，即没有共同经常居所地，但双方均持有台湾身份证，故本案应适用台湾地区法律作为准据法。”

而在（2021）沪01民终385号即本文案例3中，二审法院认为，涉案房产因位于中国上海，而适用不动产所在地法，和广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初958号民事判决的审判思路一致，与清远市中级人民法院（2020）粤18民终922号的判决思路却截然相反。

笔者认为，涉案上海房产登记在男方一人名下。男方与其妻子死亡，并不改变房产权属性质。基于双方都在香港居住，且都是香港籍，因此，应适用香港法确认房产权属。若香港法律认为，该房为男方个人财产，则女方不能再按内地法享一半“共同财产”，其“法定继承人”也无权分得。该房产，应按男方在香港遗嘱分配。此案上海两审法院判决值得商榷。笔者倾向于广东清远中院（2020）粤18民终922号的判决意见。

(本文由张心仪、陈文婷辅助编辑整理)

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