上一回谈及到新加坡的房屋政策，今日再一点补充。新加坡95%家庭是自置物业，但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中，即是新加坡房委会 (Housing development board) 大量向市民提供廉价单位，而市民多数是利用他们的中央公积金(Central provident fund ) 来作为置业的首期 。新加坡的CPF与香港的MPF很类似，都是由雇主和雇员合力供款，但是香港的MPF只能用作65岁后退休之用，但是新加坡的CPF是

可以让市民用作置业、教育、医疗和退休之用，灵活性大很多。

另外，新加坡市民可以向政府和银行申请按揭贷款来置业，令供楼的负担调整至一个比较合理的水平，因此绝大部分的新加坡市民都可以在年青时开始成为业主。但是上一回讲到，香港的房地产政策不能像新加坡一样，如果短时间内大量低价房屋，可以对现在的楼价和经济做成致命的打击。这样政府是否真的只采用自由主意的经济模式任意市场自由调节呢?

以我的愚见，政府不可能完全让市场自由放任，特别是现在的情况。因为现在只有最大的一至两间发展商有足够的土地储蓄，连二线的发展商都已经接近把所有货尾卖光了。再加上现在政府亦没有如以往一样定期卖地，发展商除非自行收购地皮，否则只能从勾地表中勾出土地作发展之用，又或者只能和港铁或市建局合作发展物业。

这代表什么呢? 现在香港的新楼市场将可以由几间大发展商完全操控，因为政府的卖地数目、卖地价格完全没有一个标准或透明度，其他二线的发展商亦没有新地皮供应新楼，所以新楼市场便自然由有地皮的大地主操控，因此政府不可能对市场完全放手。

上一篇讲过，政府不应该一刀切地推低楼价，因为可以做成很多负资产的苦业主，所以政府作为全港最大的业主和业主，不能推低楼价， 更不能推高楼价。它可以作什么呢?

一个产品价格的升降简单来说只是取决于两个因素：供应和需求。

物业供应者: 发展商、政府、港铁、市建局和拥有物业的小业主物业需求者: 自住用家和物业投资者(用家和抄家)发展商如果要推出新楼盘，就必须要买地，而每年的卖地数目根本就取决于政府。再者政府都是港铁和市建局的大股东，况且二手市场的小业主都会希望旗下的物业能够尽快出售，很少业主会长期持有物业而不出售的，所以二手市场的供应是很稳定。除非个别投资者之间不停互相接货之下，才会把市场变得热烈，但是市场上抄来抄去都是同一批单位，根本没有出现新的货源。再者，抄卖的价格是暂时的，因为当抄家把楼价推高至大部分市民不能负担的水平时，市场根本就会因缺乏接货的人而把价格调整区合理的水平。

因此，政府根本可以从卖地的数目上的多少来主导新楼市场，每年卖地多少便知道2-3年之内有多少新单位推出，政府根本可以控制市场的供应量来调节楼价的升幅。因为相信香港的人口不会突然地增加或减少，所以每年的房屋需求量其实可算是稳定的。

政府根本有能力操控房地产市场的供应，而每年的需求根本大致相同，政府是有很大权来令楼价在平稳的情况下发展。不过，政府为何需要打击楼价呢? 楼价过高又有什么问题呢? 问题就是影响真正想置业的市民会因楼价过高的关系，而唯有暂时租住私人楼宇或留在父母的住所中居住。

其实政府需要面对的问题是低层市民置业的问题，而不是楼价的问题。楼价$70,000一平方尺，又或是$700,000一平方尺，对小市民来说都是一样，因为这都远远超出他们的负担能力。如果抄家明知是高价都仍然接货的话，无论任何情况发生都是内疚由自取的，但是真是需要买楼而买不到楼的人才是高楼价下的牺牲品，因为他们没有推高楼价，但如果买楼后楼价下跌成为负资产一族时，就没有人可怜。

因此政府需要针对的是低层市民置业的问题，虽然居屋和夹屋都是专为这种夹心阶层而设的计划，但是现在政府已停建居屋和夹屋多时，就算现在要重新兴建，都至少要2-3年才落成，落成后市况都可能是另一番景象，远水不能救近火。再者，如果新推出一个居屋楼盘，一出便至少是近千个单位，对该区的低价楼市肯定做成一定程度上的冲击。

例如：准备今年结婚的市民并置业的小市民是否需要租楼2-3年后，等新建居屋落成后才考虑置业呢?

所以我相信向基层市民出售现有的公屋是比较灵活和直接的做法，因为楼宇出售的数目是可以每年不同，甚至每季不同，政府可以因应市场的情况而增加或减少出售的数量，甚至停止出售，出售的数目可以多至数万，少至数十个，政府有主动权来控制，而且是即时控制。就算万一销情不理想，该批单位便可作公屋出租之用，资源不会被浪费。而且如果每年不断地出售现有的公屋，香港公屋租户的家庭将会愈来愈少，政府长远地可以减轻房屋上的庞大开支。

现在的公屋租户为何不想自置物业呢？如果要置业便需要至少10%楼价作首期，之后每月的供款、利息、差饷和地租，都不是一个小数目，更何况很多人都认为龙床不及狗窝，在公共屋村住了10多年便一直住下去吧，除非要成家立室，非自力更新不可，才搬离父母之家。

因此尽管政府曾提供首次置业贷款计划来吸引市民自置物业，但是买楼、供楼对很多小市民而言并不是一件易事。因此，政府作为全港最大业主根本有能力提供零首期、低息贷款的计划来让草根市民置业。

而且这些单位是不列在原有的物业市场之内，所以无论政府推出1000个新公屋单位作租住之用，都不会对现在的租务市场做成冲击。如果是在出售公屋的情况，相信对现有的物业市场的冲击甚微，因为这些单位的推出根本不会对中、高价的楼盘做成影响，而低价的楼盘一直都在低水平地发展。再者政府出售公屋时是可以先只限于现在的公屋居民，让这批非私人市场的住客在非私人市场内开始置业。

最重要一点，如果出售公屋的政策令市场做成不良的影响，政府可以即时停止，该批单位改回用作出租之用，而且政府可以因地区上的不同而调节售楼的数目，甚至通过卖地的政策来调节新楼的供应和价格，政府便继续让中、高价的私人楼宇继续自由发展，让抄家继续互相接货，不能力的市民便自愿地进入私人市场处买楼。

政府虽然常说税基窄，高地价政策是用来填补政府的收入，但是现在的政府储蓄已足够让未来6年的开支，而且是预计政府未来6年是零收入的情况下计算。现在的公屋居民已占全港人口的50%左右，根本是一个庞大的市场，让这市场内的居民由租客变为业主，已足以为政府带来可观的收入。因此，政府与其不断地买美国国库债券，不如把资源用作资助低层市民置业，不单帮助他们增加自身的资产，同时可以减轻在公屋租金上的资助，一举两得。

以上的东西虽然有很多假设，亦缺乏数据支持，但此处只属个人分享的平台，只求和大家闲谈一下家事、国事、天下事。