上一会讲到8万5的政策导致香港经济变得一池死水，但为何一个错误的房屋政策便可以害死香港呢？

在1997年，香港的楼市处于一个疯狂的状态，主要成因有三个： 

1)      政府继续维持高地价的政策，令楼宇成本大增。

2)      发展商亦刻意推高楼价，制造买楼热潮，令楼价推高。

3)      香港市民和海外投资者不断在二手市场抄卖楼宇，令楼价永无休止地上升。

但遇上金融风暴之后香港的经济作了180度的转势，不过董特首仍继续推行打击楼市的措施，令楼价插水式地下降，在短短的一年来便在香港制造出数万名「负资产」的苦业主，而发展商亦同声叫苦，因为很多施工中的楼盘都必须以低于成本价出售，否则银行利息上的开支将会不断增多，当中以将军澳和小西湾的楼盘为重灾区。

跟着香港政府亦不知如何处理问题，直至很迟的时间才推出停止卖地、放阔楼宇按揭的上限、准许发展商卖楼花、首次置业贷款、停止出售居屋等刺激楼市的做法。

但这便出现骨牌性的灾难，首先由于楼价低企，而且停止卖地，发展商根本没有意向继续投资香港的房地产市场，这便导致香港的建筑师楼、工程师楼、测量师楼等专业即时失去了大量的生意，最可悲的是大量的建筑工人或建筑材料的物流工人都因此而失业。

香港各大小银行和律师楼的主要收入是来自楼宇按揭，但当楼宇买卖的情况大幅地减慢时，银行便推出各种不同的投资产品来开源，同时亦自然需要向各银行户口收取不同的手续费，来填补楼宇按揭方面失去的生意。律师楼亦同样需要把生意的目标转至国内，寻找新的出路。

同时亦因为楼宇销售情况放慢了，地产代理亦自然叫苦连天，连带负责楼盘广告、电视广告、售楼书印刷等公司都在短时间内少了很多生意。而发展商为了填补新楼盘上的亏蚀，就自然会降低员工的福利和清减人手，特别是基层的保安员、清洁和销售部门的员工。

最严重的问题还未出现，负责香港公共房屋的房委会虽然是政府全资拥有的机构，但是需要自负盈亏。房委会60%的收入是来出售居屋、20%来自商铺租金、20%来自房屋租金，因此停止出售居屋便令房委会严重地减少了收入的来源，所以房委会便推行出售公屋并成立领汇，出售期下大部分商场和停车场的所有股权来赚取额外的收入，换句话说将公共屋村的商场变为私人商场。

因此很多房委会的基层员工便因此而失业，当年房委会减少了20,000多名员工，当中超过80%都是前线基层员工。另外，原有的屋村商场的小商户亦因为领汇大幅加租而被迫结业，最无奈地公屋居民原本可以享受的低廉服务/产品，亦因为大幅加租的关系而失去了。一舜间便令很多劳工密集的行业受到严重的打击，很多连带的本地劳工职位亦因此而消失了。

另外，很多刚买楼的市民亦因楼价大幅下滑的关系，而不能向银行申请足够按揭贷款的关系，而被迫让卖方没收订金、甚至需要向卖家赔双倍订金，辛辛苦苦储下来的积蓄便一舜间地失去。

就是这样火烧连环船的灾难，令很多市民因资产贬值的关系而失业，市民自然大幅地降低消费，令经济体系进一步收缩，失业情况进一步严重。同时很多香港市民都转往深圳消费，令香港本地的零售服务市场雪上加霜，再加上2003年出现SARS的情况，令香港经济出现史无前例的困境。

一个错误的房屋政策便完全摧毁了香港的经济，简直可以说是完全K.O.

但为何新加坡没有这问题?

因为新加坡大量出售低价政府房屋时，没有对当地的楼市做成冲击呢? 为何新加坡可以有95%家庭是自置物业呢?

原因是时机的问题，因为新加坡在1950年代推行低价房屋政策时，新加坡的业主只占人口的10%以下，而且大部分的业主都是继承祖先留下来的物业权的，只有极小数的新加坡业主是属富裕的一群，自置物业，而且置业时亦未必需要向银行申请按揭贷款，二手楼的交易市场亦相当平静。

因此当新加坡政府大量供应房屋至物业市场时，新加坡的楼价没有任何大动荡，因为物业市场根本还未发展出来，按揭的楼宇亦只占市场的极少数，「负资产」根本不大可能出現。

但在1997年，香港已置业的家庭已达人口的40%以上，当中绝大部分的业主都是经过银行的按揭贷款来处理的，因此香港政府大量供应房屋时便即时破坏了市场原有的供求法则，楼价即时下滑，导致大量的负资产和失业、资金外流、工种北移等结构性失业情况。

所以，政府无论任何情况下推高或推低楼市都会对市场做成重大的冲击，但政府不可能只奉行芝加哥学派所提出自由派的经济理论，单纯让市场作出调控，因为市场是可以由数个大玩家来操控，财富亦只会单方向地转至个别大玩家的手中，所以香港的坚尼指数是全世界最高，即是贫富悬殊的情况是世界之冠。

后记：当我们现在大骂曾特首领导的特区政府没有对楼价作出回应，又或者董特首胡乱推行的房屋政策的同时，请记得当年在立法会赞成领汇上市的议员，因为他们是有份制造今日大量基层劳工失业或在职贫穷的情况。

下会继续。