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近日香港的曾特首向立法会提出新的施政报告，而这份施政报告是他上任以来被评为最差的报告，支持度约只有19%，当中曾提及关于提供土地方面的政策都引来各界的批评，以为政府是偏重地产发展商的利益，跟着有不少市民在电台的峰烟节目中，批评政府诸多的不是。

有很多人批评香港政府应该仿效新加坡一样，大量提供低廉的公屋让市民置业，现在新加坡95%的家庭是自置物业的，相反香港少于50%的家庭是拥有自己的物业，因此政府需要提供足够的房屋让市民置业。

另外有名医生在电台批评特首，现在的楼价太高，尽管她的男朋友是律师，两人合力都未必能在市区置业，希望政府可以压低楼市。

晚生虽然才疏学浅、不学无术，但是心中相信事情不是这样简单，而且房地产事情不能只简单地看结果，不问因由。虽然我真的暂时不想再和大家讨论楼市，但情况好像有这样的需要，于是今日小弟在此班门弄斧来和大家讨论一下房屋政策。

香港出名地小人多，其实不是。香港其实只是平地小，香港现在大约有700万人，面积1000平方公里，即每平方公里住7000人，而新加坡大约有450万人，面积500平方公里，即每平方公里住9000人，新加坡的人口密度比香港高30%。

但为何香港的密度比新加坡高这么多? 原因是香港85%土地是山地为主的郊野公园，15%是平地，但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之内，因此香港的楼宇虽然如此高密度地向高空发展。

香港的房屋政策简单来说是分为3个层次：

1)      公共房屋─政府以极低廉的租金将政府物业租给市民以解决基本房屋的需要。

2)      居者有期屋/夹心阶层 ─政府兴建一些中级房屋并出售给市民，但售价只包括楼宇成本而不包括地价，所以业主在出售时需要补回地价给政府，而且需要在入伙后数年后才可以出售。

3)      私人楼宇 ─私人发展商购入地皮后，再发展各类型的物业并转售给私人市场，因此楼宇价值相对居屋来说是贵很多，因为楼价是包括地价、建筑成本和发展商的纯利。

在1997年时，第一任香港特首董建华参观新加坡后，羡慕新加坡的房屋政策，务求将香港改造成一个全民置业的城市，并且可以长远地简解庞大公屋居民方面的开支。

因此便推出一个史无前例的房屋政策─每年建屋8万5的房屋政策。

当年政府预算私人市场的建屋量约每年3万个单位，而政府便兴建5万5千个公屋和居屋，务求为市场提供大量的房屋，这样便改变现有市场供求情况，于是便令楼价下降至市民可以负担的水平，从而吸引市民置业。但是这政策如大家亲身地体验一样，完全地失败，这政策不单没有增加市民置业情况，反而导致很多市民失业，并且出现了最恐怖的情况「负资产」。

「负资产」的意思是当一个小业主向银行申请楼宇按揭置业之后，但物业的价值不断下跌，当现有的价值是低于银行的未还贷款时，在这情况下尽管小业主出售现有的物业都还未足以偿还银行的欠款，这样小业主便需要另寻资金来偿还差价或申请破产，这便是令人闻风衰胆的情况─「负资产」。

为何8万5的房屋政策在香港是完全失败呢? 如果8万5的房屋政策只导致楼价下跌而已，为何会导致大量失业的情况呢? 但为何新加坡的全民置业政策是可以成功，而香港会完全失败呢?

下会分解！