http://archtraveler.com/wp-content/uploads/2017/02/dSjJL4EKBgdEUjith58lVw.jpg中环街市(勾地和评级篇)" />

当大家看到上两篇剪报时，大家会看到一大堆名词: 补地价、勾地、勾地表、历史建
筑、法定古迹、地政总署、古物咨询委员会。
 
这些名词表面上没有什么关系，但是直接影响每一个香港人，今日会一次过为大家
解释这些名词和个中关系。

在香港建楼前就当然是需要买地，但是买地的意思并不是购买了这块土地，而只是购买了土地的使用权。因为香港所有的土地是属于香港政府的，除了在金钟花园道的St. John’s cathedral之外，因为这块教会地皮是永远批给圣公会的，而圣公会的拥有
权是属于英国皇室的，所以这块地在法理上是永远属于英女皇的。
 
除了这块土地之外，其他的土地是有地契的，在地契上是列明了这土地的使用年限，年限多数是99年。但有部分的年限是少于99年，但亦有年限是达至999年。999年限的情况就多数是属于香港早期的教会用地或老牌学校用地，香港大学主楼的年限便是999年。

 
如果年限到期，地主便需要向地政总署申请续期，现在所有土地都会自动续期至2047年，因为是中共答应港人50年不变的原因。到2047年后又如何? 现在没有人知道。
 
所以在香港买卖居屋时，新业主是需要补地价。因为政府出售居屋给第一手业主的
时候，只出售楼宇的成本，而没有把地价句含在内，因此随后的业主是需要补回地价给政府。
 
香港的地不是所有的地皮都是可以随时向政府购买，地政署会列出愿意出售的地皮
在勾地表之内，任何人仕可以向地政总署申请把某一块地皮从勾出，然后公开拍卖，这过程便是「勾地」。
 
如果发展商要把某一块地皮勾出的话，便需要向地政署保证会以底价购入，而勾地
价就最少是底价的80%，这样地政总署便可以确保勾出的地皮会有一定的收入，因为
卖地是政府收入的主要来源之一。
换句话说，地政署便决定了政府每个财政年度的主要收入之一，他们的决定举足轻
重，而且直接影响了所有的香港人。
 
一块地皮如何成功被勾出? 勾出的价格是如何决定? 这是没有人知道，而且是香港
地产界的一个天大的秘密。因此，香港的发展商必定有出身地政总署的高手坐镇，因为发展商除了要勾地之外，还不时需要修改地契。这一门功夫绝对是这些高手的成名绝技而且只会传给自己的派系。
 
同样的情况亦会发生在市区重建局，因为市建局会负责发展旧区重建，而且多数会
与发展商合作，因此发展商自然会向这些高手招手。
 
至于楼宇评级，古物咨询委员会会为香港旧建筑进行历史评级，级数为一至三级和
法定古迹，三级是最低级的历史价值，一级为最高，在一级之上便是法定古迹。
评级的标准当然是取决于建筑物的历史价值，但是标准没有清楚地列明，一切取决
于古物咨询委员会的委员。
 
级数的高低代表是业主可以修改历史建筑的程度，如果业主需要修改/拆卸被评级楼
宇时，虽要向屋宇署申请。如果是法定古迹的话，便需要完件保留。
 
举一个实际例子: 立法会大楼是法定古迹，皇后码头、香港大学主楼是一级历史建
筑，而北角旧皇家游艇会是二级历史建筑。
 
因此，政府拆卸皇后码头时是受到相当大的批评，因为香港其他的二级历史建筑都
受到相当大的保护，连要钻墙加一条水喉等小型工程都需要经过多番审批，如要拆卸的话更接近不可能。
 
不过，香港政府在皇后码头的事件中，解释皇后码头只是一级历史建筑而不是法定古迹，所以政府可以合法拆卸。因此，政府在皇后事件中尽显官字两个口的作风，对非政府的历史建筑的发展就多番留难，而政府自己就一舜间违反自身定下的标准。
 
讲回香港中环街市的例子，中环街市现在是三级历史建筑，属最低级别。虽然古物咨询委员会考虑把这建筑物提高评级，但是都未成事实。除非中环街市被评为法定古迹，否则还未可以确定它的命运。
 
 
 
我以小人之心来度君子之腹，并作出以下的谬论。
 
这块地皮已在勾地表多时，而且亦曾被发展商尝试勾出。换句话说，各发展商已看
中了这地皇，香港中环核心区已很少有如此高质素的地皮，而政府亦不会在如此的
经济环境下，白白浪费收取80亿的机会。
 
地政总署现拒绝这地皮被勾出的原因，很可能要取决于今年政府的财政收入，双方
都在摩清对方的底牌。因为地政总署已知道发展商看中了地皇，现在只是吊高来卖。而考虑为中环街市重新评级，相信只是为卖地铺路的放风行为。
 
最重要的一点，就算中环街市由三级升为二级，甚至一级历史建筑。发展商一样可
以拆卸这大厦，因为政府已在皇后码头开了一个很坏的先例。
 
中环街市被勾出和被拆卸的问题，只是何年何月的问题。