龙赢富泽资产管理公司投资总监 童第轶

    上周开始，国务院宣布了一系列的严厉的房地产调控政策，此次国务院发布的国十条政策，是对国务院会议精神的全面铺开。可以看到，与以往调控政策相比本次调控可谓一步到位，滴水不漏，彰显出政府调控的决心。与07年的调控政策相比，在调控主体和手段方面有较大差异。07年更强调信贷收紧，而本次的地产调控政策是从增供给、抑需求多角度出手。

    这次政府调控的主要原因是近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，这和投机性购房大量增加有关。所以政府必须采取更为严格、更为有力的措施来遏制部分城市房价过快上涨。这是为了房地产市场更健康的发展，也为了防范房地产泡沫化所带来的金融风险。

据统计，2009年，房地产月供平均上升到近80%的水平,超过国内安全线60%。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨，但是房价短期超过收入水平的大幅上涨，泡沫化风险会大幅上升。

    不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫，让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。这些危机警示我们，切不可忽略房地产泡沫的风险。

    那么，政府此次的调控措施将会对未来的房价带来多大的影响呢？

    从需求端来看，新政策将直接导致短期投资需求的大幅度退出，亦将影响改善需求的购买力。这两部分资金的撤出，无疑会给沸腾中的楼市降温，打破大众对房价一致看涨的预期。而预期的改变，还会进一步影响迫于房价持续飙升提前释放的恐慌性刚需。因此，接下来一段时间，除了急迫性刚需，其余在楼市调整预期加大的情况下，都将倾向于观望。从供给端来看，预期的改变将直接导致持有多套二手房的业主在房价未跌的情况下，加快抛盘速度。同样，开发商也将抓紧在楼市尚未转向之前，赶紧开盘销售，更快回笼资金。因此，二季度楼市供需状况有望得到快速缓解，其中需求的下降将成为影响楼市的更关键变量。由于市场上大部分需求，都是买涨不买跌，因此在高房价有可能撼动的情况下，预计购房者将持币观望。楼市短期销量的大幅下降将不可避免。

    从价格来看，由于本次调控政策对于投资性需求有很大的抑制作用，投资需求占比较大的地区的房地产市场价格下跌幅度将大于投资需求占比较小的地区。

    比如说，一线城市的郊区是投资性需求占比较大的地区，以北京通州区为例，据统计，通州地区的投资性需求占比在40%-50%，而与此不同的是，中西部的二三线城市的房地产需求主要是以自住型需求为主，投资需求只占10%左右。我们也可以看到，调控政策出台后，以通州为例，房源激增与需求骤减的矛盾在通州区表现最为明显。据报道，近5天时间，通州二手房市场新增购房需求仅相当于之前的5%。而区域内的老客户有九成表示暂时观望，明显高于其他区域。

    那么，后续是不是会出更多的政策呢？我们可以这样来分析，首先本次政策的出台显示了政府控制房价过快上涨的决心，如果政策的效果不能达到预期的效果，后续将会有更多的政策出台，比如说房产税。

    但是，我们也可以从另外一方面去思考，如果本次政策效果超出政府的预期，也就是说对于房地产行业的泡沫不仅成功的抑制，并且房地产价格的回落和成交量的下降幅度超出政府预期，甚至引发了经济二次探底的风险，那么政府也同样有可能出台新的宽松政策去调控。毕竟政府的目的是不希望房地产泡沫对国民经济带来风险，同样也不希望房地产行业的过度低迷引发经济二次探底的风险。

    今年以来地产股在预期调控政策出台的负面影响下，出现了持续下跌。此次地产新政出台后，银行类股票也在悲观预期下出现了下挫走势。受蓝筹股整体走弱影响，上证指数出现大幅震荡。未来，投资者还是要将精力关注普通股走势上。如果普通股仍能继续走强，相信市场的热情终究会被唤醒。