2018年1月13日

方立祺 运筹制胜

人无楼不发?

上周写十五年磨一剑，不讲股票不讲市，却得到不少回响，令本栏有幸连续两个周未成为非免费文章中最热门文章，笔者每周只写一篇，没有惯性点击，能在年尾年头得到热烈捧场，实在有鼓励性，顿感多年的笔耕值了。

在Facebook私讯中，有读者表示感动，有读者指泪水都快流出来，想不到分享自己的小故事有此效果，写投资专栏能使人流泪，连自己都「O」嘴；为答谢支持，今周甚至下周续为上周文章补白。

物业表面回报逊股票

该文提到，香港有四五百万元投资的大有人在，因为一层上车盘已值这个数。但是，不少人的四五百万元是积压在物业，于是问题来了，究竟是投资物业的回报高，还是股票的回报高？

如果要全面探讨买楼还是买股的问题，应该写十天半个月无难度，今文只能片面地作些解说；至于答案，美联（01200）主席黄建业最近说得直白：「搵到嘅钱买晒楼，人无楼不发，一定要有楼！」

人无楼不发相信已经是香港市民的街头智慧，所以黄主席也不避嫌高声疾呼，不过，未来15年仍是一样？风物长宜放眼量，林行止先生本周提及〈1870年至2015年万物投资回报〉这篇论文，给出的答案是投资物业的长线回报不俗，但仍不及股票。

高夏普比率更值博

然而，林行止的鸿文有两个留白之处，首先是香港的情况因缺少数据未有判断，以林行止的查证功夫，相关数据应手到拿来，笔者亦无谓献丑引经据典，惟刚巧见到一单新近的物业成交，持有期达34年，姑且拿来作为例子。

话说北角富泽花园富威阁低层F室刚以960万元易手，原业主于1983年8月以47.8万元买入，账面升值逾19倍。据悉，1983年的夏季正值香港忧虑前途时期，恒指一度由7月的1102点跌至9月的690点，幅度达37%，我们即管以高位1102点计起，以近来约3万点结算，升幅达26倍，真的胜于物业。

低息按揭提升杠杆

讲到这里，就要带出林行止第二个留白，上述万物投资回报的论文亦有计算资产回报波幅，从而得出夏普比率。简言之，就是一个风险回报比，原来物业的夏普比率远胜股票。换句话说，物业的回报虽不及股票，但波幅较低，更值博也。

放在现实社会是如何应用？银行因应物业价值的相对低波动，给出高成数的低息按揭；相反，证券行只为股票给予相对低成数的高息孖展。

于是乎，富威阁低层F室的原业主可能只用10万元首期便参与了这个升值19倍的资产旅途；另一边厢，按权重买入恒指成分股者可能要全额投资，如此极粗略一计，只要物业持有人总体使用1.5倍或以上的杠杆，则投资物业的回报其实更胜股票。

当然，计算过程忽略了交易成本、资金进出等，但高夏普比率资产以杠杆买之，胜于高回报低夏普比率资产已属行内共识，一般人以为这是对冲之王达里奥提倡的大道理，想不到小市民早已经在物业市场天天实践。

人无楼不发，竟然是因为提早几十年执行今日大行其道的投资策略，天下大道，殊途同归，信焉？