调查显示愈来愈多准置业市民无惧美国加息，此不难理解，毕竟港息迟迟未跟加，本港楼价更在美国加息下愈升愈有。港息何时才跟升难料，但对楼市的风险，不宜完全忽视。

市场气氛主导 楼升愈急入市

美国加息对本港楼市的影响愈来愈不为市场与置业人士重视，除近日接连有地产业界估计明年楼价将升1至两成，较去年底时更为乐观外；也有调查反映，在受访而又有意置业的市民中，多达69%表示置业意欲不会因美国加息而改变，较去年12月的63%及今年6月的67%更高。

美国联储局表明将持续加息，更多有意置业的港人却不为所动，底因应有四。其一，储局自2015年底开始加息，如无意外今晨已第5次加息，本港同业拆息近期虽略升，但最优惠利率始终纹风不动，令港人就美国加息的戒心日减。事实上，本港银行结余仍有约1,800亿元，虽已较高峰时逾4,000亿大减，但仍甚宽裕，短期内确未有跟加息压力。

其二，纵使本港最优惠利率跟加，若只加1次或两次，市民的供款压力增加有限。以目前住宅按揭平均贷款额382万元，供款25年计，加息四分之一厘只令月供增约470元；加两次各四分之一厘亦只令月供增不足1,000元，压力有限。

其三，买家印花税个案上升，反映非本地买家尤其内地客续进楼市，资本较雄厚的内地买家不大受按息变化影响，他们支撑楼市令市民更有信心。

更重要的是，准买家心理往往受市场气氛主导，每每楼价愈升愈急于入市，以免愈迟买愈贵。既然近两年现实是储局愈加息，本港楼价愈升，难免令市民入市心态愈炽。

有充裕市场资金、内地客、市场气氛等支持，准买家暂无惧美国加息，不能说是不理性。然而，现时楼价已较97年高峰升近1倍，脱离一般市民购买力，若明年再升1至2成，其实是更不健康亦更危险，尤其港息跟美息加只是迟早问题。

港加息仅迟早 留意两个指标

有两个指标可以留意。首先，据上次加息周期，当美国加息令本港1个月同业拆息与最优惠利率的差距收窄至3厘以下，最优惠利率便开始调升，目前差距约为4厘。再者，目前细单位租金回报约2.8厘，若按息由目前约2.2厘升至逾租金回报，楼市气氛或会改变。

狼来了一旦由童话变残酷现实，掉以轻心恐怕代价不菲。

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