2017年12月13日

林天程 价值投资

上周随友人参加海外物业的投资讲座，听见有趣实用的经验，与其瑰宝自珍，不如在此跟读者分享。

讲座由具有二十多年历史的英国发展商主办，报表演示内容简短，信息有限。倒是与在座的投资者交流，让笔者获益良多。其中一位投资者曾购买此发展商的楼花，结果延期一年仍未收楼入伙。本栏早前曾撰文分析曼彻斯特的物业投资价值，简单而言，因为有汇兑风险，加上贷款利率和物业税，回报并非特别吸引。除非城市规划具极大潜力，那才值得考虑投资当地物业。不过，当日遇上经验丰富的专业海外物业投资者，其思维和经验倒是值得借鉴参考。

E君大约20年前开始投资英国房地产，以往都是购买位于伦敦的物业，尤其是面积和总额较小的单位，贪其易于放租兼印花税低。过去两年，E君陆续沽出伦敦物业，除了租金回报愈来愈低，由过往最高接近7厘，跌至现时的2至3厘，也因为维修保养费用高。由于套现后有一批英镑，又未想调回香港，遂继续在英国发掘投资机会，所以对准曼城，贪其租金回报高达5至9厘。E君很坦白，要不是手持英镑，未必觉得曼城物业抵买（计及汇率、利率和税率），只是不想让资金闲着白贬值。

维修费用随时损失一年租金

E君分享了海外物业投资的心得：

1. 位置很重要。不必看将来潜在发展，必须选择近地铁站或市中心的位置。除了容易出租，租客质素也相对较高。

2. 只会买新楼（包括楼花），完全不考虑二手市场。因为维修费用高，物业持有期不会超过10年。E君的亲身经验是：某间楼龄7年的物业，维修两个洗手间的费用，竟然等同全年租金收入！即是一次维修白白损失了一年租金！

3. 偏好Studio或一房单位，因为银码相对小，转手率较高，容易套现（这点香港也类同）。

4. 如果购买两房单位，必须选择有两个浴室的设计，否则较难租出。

5. 不会选择地面楼层，因为潜在租客会担心治安问题。

除了英国之外，E君亦投资日本物业，而且都选择整幢售予投资者的楼盘。近年买入东京单位，多数是受2022年奥运会概念吸引。其实，日本的海外投资者租务市场成熟，有物业管理公司帮忙收租打点， 并以Airbnb的短租形式出租。只要使用率达八成，每年回报就超过6厘。早于一两年前，笔者就听过这种安排，倒是不知道普及程度这么高。至于物业贷款，由于日本当地银行相对谨慎，私人银行的专业投资客户可考虑抵押债券基金（一般可以借九成基金值）获取免税贷款。扣除贷款利息和物业管理费，日本的租金回报仍达3厘！以其低息环境考虑，算很不错。

在场的投资者还分享了其他信息如税务安排、物业管理、选发展商等贴士，没想到随意跟友人走一转，就长知识了。