房市如股市，变幻莫测。前些天，还是上家跳价，国务院房产新政出台后（提高第二套贷款首付等），这些天就变成下家不买了。那么他们已签订的房屋买卖合同怎么办呢？

《合同法》司法解释二确定了情势变更原则：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继承履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可请求人民法院变更或者解除合同。

房产新政是商业风险，还是情势变更，应根据是购房自主、还是投资炒房而定。

对居住购买的是情势变更，因为买房自住，不是一个投资行为，而是一个必要的生活消费。对房屋买卖合同应与变更或者解除。当事人对变更或解除可以选择其一。实践中变更到什么程度？法官难以把握，解除容易操作。

对投资炒房的则不属情势变更。因房产新政是针对投资客的，投资客也应该注意到政策变动是其投资的风险之一，这是投资客应承担的商业风险。

因此，审判这类案件时，要注意投资炒房和居住买房的区分。司法实践中，要调查投资人的房屋登记情况是很难的。因此，可以调查贷款记录、委托中介的买进卖出情况等等。