勿将当今地王托付于对“豪宅”的乐观预期上

    土地市场的火热成为了时下热门的地产话题，地王频频亮相，地价屡屡刷新。背负着开发商预期利润的高价地块未来势必将成为高端物业的温床。

    目前，市场由于改善型需求高涨及投资型需求的抬头，高档物业的销售状况良好。但从房地产近几年的发展看，宏观经济、政策、市场、项目等多元素影响下高端物业销售并不稳定。如今捧出“地王”，未来“楼王”的前景却堪忧。

高端住宅易受影响，并不稳定

    宏观经济、投资性需求、政策环境、市场环境等因素将在未来影响高端住宅市场。从近几年高端住宅市场的变化可以看出，在多方因素的作用下，高端项目的市场走势并不稳定。

    追溯近几年高端住宅的成交变化，2005年初，在楼市投资几近疯狂的时候，政府出台《关于加强房地产税收管理的通知》，政策出台后高端住宅一度遭到投资客的抛盘，如上海浦东联洋社区板块二手房价从最高价位15000-16500元/平方米的成交价一路以10%-30%的降幅下滑。此后2006年的“限外”政策再次对高端住宅市场产生明显影响，上海第三季度高端住宅一手房销售市场交易萎缩，成交均价降低，市场的众多潜在投资者处于持币观望的状态中。

    2008年年底随着政策松绑，再加上全球货币供应过量，资本市场上资金流动性过剩，通货膨胀的预期等因素导致资金避险需求迫切，刺激了楼市投资性需求。像上海仁恒河滨城5个月的销售更是超过10万平方米。但历史的经验表明，投资过旺，政府将高度警惕金融风险及泡沫的出现，因此，一旦投资性及投机性需求受到政策打压，首先央及的是更吸引投资客的高端住宅。

豪宅热销关键点仍取决于自身

    具体到项目上，高端住宅对地块本身，开发商的开发能力、营销能力等都有较高的要求，因此盲目的追高价地块再开发高端住宅并不可取。

    以近期高价地频出的北京为例，其中6月份以17.4亿元、溢价率122.9％成交的通州区九棵树大街居住项目地块先天上就并不适合开发高端住宅。尽管该地块在通州地区具备一定的稀缺性，但九棵树地块的楼板价高达6265元/平方米，远远高出周边土地的成交楼板价近三倍，假设其建安成本为3500-4000元/平方米，再加上财务成本、税费等其它费用，地块的开发成本价已超过10000元/平方米。这意味着项目至少要卖到1万元/平方米以上才能有利可图。这个价格对于房价仍处于较低水平的通州区来说，无疑具有很大的开发风险，项目能否盈利将建立在房价上涨的预期之上。

    根据CRIC系统的数据显示，2009年第二季度，上海单价在30000元/平方米以上的高端住宅（不含别墅）中，成交在30套以上的项目占比为29.2％。而北京二季度有成交的高端住宅项目中，成交30套以上的项目占比仅有15.4％，这说明了即使在市场上行通道中，热销的高端住宅也只是少数。毫无顾忌地拿高价地造高端项目不可能皆大欢喜。

    位于上海传统高档住宅区古北、虹桥板块、由著名开发企业和记黄埔开发的御翠豪庭在09年二季度成交229套，销售火热；北京二环内西城板块北京尊府二季度成交162套，使馆区板块的星源汇、中关村板块的龙湖唐宁ONE等高端项目也都取得了良好的销售成绩。于此大相径庭的是部分高端项目的销售窘境。如上海的白金湾府邸，其地块稀缺、还坐拥黄浦江一线江景，但受区域居住氛围及产品整体规划限制、及过分依赖线下营销，开盘后销售情况一直不尽如人意，由此也可以看到，一个好的高端产品的成功并非简单建立在高价地块上，与此命运相同的项目，还有王子晶品等。

    因此，市场向好时，高端住宅并非是普遍性旺销，同样存在单个项目市场风险较大的情况。况且高端住宅受二手房买卖影响较大，对未来的新增供应也形成压力。

“追高拿地”切忌盲目

   在未来高端住宅市场未必稳定的情况下，开发商更应保持理性。不可否认，高端物业的溢价水平高过普通住宅，但开发商不应该只看到高利润而忽视高风险，对于这个回暖还不彻底的市场而言，更应该重视风险控制。

    从市场上看，热销高端物业项目较为集中，这也说明了其相对较高的开发风险，而高端住宅对于地块、开发商、资金等多反面的高要求也应提醒了企业要量力而为。从6月部分拿高价地的企业情况来看，擅长于高档住宅开发的企业并不多，有的甚至连住宅开发都不太涉足。

           2009年6月部分高价拿地企业情况

    回到土地市场上，这种理性眼光也应得到提倡，哄抬地价应该予以遏制，合理客观的评估土地价值，不要将未来的利润建立在没有上限的乐观预期中。现在的地王之争也是未来高端住宅之争，现在的疯狂已经透支了未来高端住宅的乐观预期，需谨防累卵之危。