二套房贷政策从紧影响市场需求

    二套房贷政策收紧风声四起，政策倘若在全国范围内大力落实，将对楼市的改善型需求造成直接打击。同时，通过行业连锁反应更可能会影响到土地、房价、未来供应等多个方面，而政府借此传递的政策转向信息，也可能让开发企业一改对后市的乐观预期……

二套房贷执行现状不佳

    随着楼市的回暖，投资性需求的入市，很多城市如杭州、深圳、大连等，重申二套房贷从紧政策，如有消息称，杭州二套房贷政策开始从紧，部分银行已经明确从7月1日二套房贷必须首付四成，但利率方面仍然有得商量，信誉好的优质客户最低可以拿到七一折。

    而在二套房贷政策可能从紧消息放出之前，许多银行为了提前完成放款任务，在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”。如判定二套房贷时，不按“家庭”而是按“个人”来计算房贷次数；虽然政策上明确规定“二套房贷不享受七折利率优惠”，但银行会对部分二套房贷实行“七一折优惠”，文字游戏玩得不亦乐乎。在银行如此宽松的放贷政策下，申请二套房贷的购房者往往能享受到首次购房者才能享受的优待。二套房贷的政策也“名存实亡”。

政策收紧将影响市场需求

    在宽松政策之下，对某些城市的市场成交起到了直接的刺激作用。如成都，目前成都房产市场显现出前所未有的火爆，克而瑞（中国）数据显示，5月份成都市主城区商品住宅成交量210.33万㎡，比4月增加115.09万㎡，环比涨幅120.8%，同比增长483%。在市场成交繁荣的背后，成都区域银行房贷方面竞争也相当激烈，一银行人士表示，成都买二套房能办到“首付两成利率七折”。

    因此，二套房贷大范围地收紧，势必将影响到目前市场上的部分需求，而改善型需求更是首当其冲。

    今年上半年，部分城市二套房贷政策悄然松绑，市场的回暖，使得改善型住房需求也积极入市，在总体购房者中的比例也开始增多，二套房贷政策从紧后，部分资金有限的改善型购房者将推迟入市。

   和改善型需求相比，政策的收紧对当前的投资性需求的影响将不会很大，日前上海、北京、深圳等城市投资性需求增长明显，由于楼市的回暖以及通货膨胀预期的加强，更多的投资型客户正积极入市，这部分投资者资金实力较好，预计二套房收紧政策对该类购房者影响不会太大。

房贷政策从紧或引发连锁反应

    楼市在2009年3月进入一个明显的回暖过程后，部分项目便开始提价，从这些项目的共性来看，主要是一些城市中高档住宅，这类项目的主需求就是改善型需求，因此政策从紧后对这些购房者的影响最为直接。

    目前这波的楼市回暖尚未结束，积累刚性需求在价格调整后的集中释放为回暖牵了头，此后改善型需求及投资型需求入市，三大需求合力助推了楼市的进一步回暖。近期房价攀升、优质土地地价标高等情况的出现让政府对需求过热产生了一定的担忧，在这个节点上重申收紧二套房贷，无疑是希望通过抑制改善型需求来阶段性地为楼市降降温。

    二套房贷政策表面上针对买房市场，但通过整个产业链，可能形成连锁反应。改善型需求被抑制是直接结果，此外改善型物业市场价格下行、土地市场竞争激烈度适当降低都可能会出现。更重要的，此轮楼市回暖也将可能因为改善型需求的降低而中止甚至转而下行，这取决于目前楼市中改善型需求的比例多少。同时不可忽视的是，中国的开发商对政策的敏感度很高，二套房贷政策收紧向开发商传递的政策转向信息可能会打击他们对后市的乐观预期，进而在产品供应及价格上再度采取保守策略。