新增土地：投资首选华南华北 布局重心移向二线城市

    2009年上半年，在房地产市场逐步回暖、销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心逐步增强，土地市场成交持续好转。特别是二季度后，各企业开始频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，曾经一度销声匿迹的竞价场面也再度呈现。万科、绿地、金地等知名企业频频出手，面粉贵过面包的场面似乎又有重演的迹象。

    克而瑞研究中心《全国土地市场月报》分析指出，与一季度土地的冷清场面相比，企业在二季度拿地态度却变得积极起来。主要是因为：一是，市场进入回暖通道，企业对于市场的判断的假设前提发生变化；二是，良好销售业绩使得企业回笼资金加速，加上银行信贷的逐步放开，可以用于扩张土地储备的资金充足；三是，企业存货持续高速消耗，为了保持企业的正常开发速度，需要从土地市场补充未来项目储备。

    在上半年企业新增土地投资排名榜单中，万科、保利地产和绿地集团在合计投资金额及合计投资面积榜单中分别位列前三位，说明了这三个企业对市场开始进入上升通道的迅速反应能力及较强的拿地运作能力。中信地产、碧桂园和华润置地分别位列新增土地合计楼板价的前三位，这与这些企业上半年主要投资二、三线城市的战略选择及成本控制有关。

上半年土地市场表现---一季度海水，二季度火焰

    2009年上半年土地市场表现为：1季度市场冷清，1-2月份合计只成交5块土地，3月份甚至没有成交；但到了第2季度随着市场的逐渐回暖，土地市场成交开始活跃，甚至近乎疯狂，众多知名企业如大华、万科、绿地、世茂、金地和华润置地等，纷纷出手拿地，争相竞标、高溢价、高地价状况重现。2009年上半年企业新增土地投资金额约302亿元，其中6月份合计成交金额约143亿元，占总量的47%；5月及4月成交土地金额分别达到约89亿元和56亿元，分别占总量的29%和19%。

    2009年上半年企业新增土地投资面积约1359万平方米，其中6月份合计成交土地面积555万平方米，占总量的41%；5月及4月成交土地面积分别达到约443万平方米和204万平方米，分别占总量的33%和15%。而1-3月份合计成交面积约157万平方米，占总量的12%。

新增土地投资能级战略分析---二线城市成为企业进入的重点

    2009年上半年全国主要城市房地产市场成交持续走高，各城市房价呈现普涨态势。同时因在2008年下半年到2009年3月份这段时间内，各大房地产企业错误的估计了未来的房地产市场走势，未能在最好的节点时间（土地价格最低）上拿地。因而导致2009年上半年市场销售火热时，企业的开竣工面积减少，市场存量得到快速消化。在这样的外部因素刺激下，各大企业为谋求更大的市场占有份额，从4月份开始疯狂抢购土地。各大企业，纷纷出手，一时间地王、高溢价地块频出。

    从企业1-6月份拿地情况来看，成交的新增土地储备主要集中在二线城市，投资金额所占比例为60%，投资面积所占比例为58%。企业进入二线城市拿地力度明显加大，成为企业投资土地的首选目标。主要的例子是，万科09年上半年为了避免在一线城市盲目加价导致利润空间减少，减少了参加一线城市的土地竞争。09年上半年万科只在一线城市拿了两块地，一块在广州，一块在上海。其中广州的项目系收购而来；上海的项目则是与他人合作的配套商品房项目。而万科在二线城市新增9幅土地储备，占其09年上半年新增项目的60%。

    一线城市的投资金额所占比例为31%，投资面积所占比例为26%。一线城市由于开发时间较早，土地资源越来越稀少，每当一线城市推出一幅土地资源时，总能引发一番激烈争夺，导致频频出现高价地王项目。因此众多企业为避免高溢价拿地，利润空间降低的风险，纷纷选择将重心逐渐移出一线城市。

    三、四线城市投资金额所占比例为9%,投资面积所占比例为16%。三、四线城市市场尚不成熟、需求较少、购买力不足都成为影响企业进驻投资的因素。除碧桂园因执行差异化战略进入外，其他企业选择进入该段能级的数量较少。  

新增土地投资区域战略分析---华南、华北齐头并进

    2009年上半年，全国房地产市场复苏。从企业1-6月份拿地情况来看，企业新增土地储备主要集中在华南及华北地区。两者投资金额及投资面积同时位列四大区域之首，分别达到28%和27%。

    上半年众多企业热衷进入华南区域拿地，尤其在广州投资土地意愿十分明显。一方面是因为华南地区先于其他区域市场复苏，另一方面也是由于较多的企业总部位于华南，如：万科、保利、雅居乐、富力、碧桂园等，深耕发源地区域也是这些企业上半年的战略首选。

    华北及东北成为了仅次于华南的新热点。由于国家近几年振兴东北老工业基地的政策，对东北及环渤海周边城市进行一系列的改造，各地政府相继推出优质土地项目，因此使得华北及东北成为了热点区域。09年上半年无论是成交楼板价单价还是成交总价的地王项目都出现在北京，招商、保利、首创、富力都在北京的土地市场上竞得了项目。

    中西部地区占投资金额比为22%，投资面积25%。近年来国家制定的西部大开发战略使得中西部的土地市场交易迈向一个新的台阶。企业也越来越重视中西部，上半年的重庆鸿恩寺地块轰动一时，最后被保利地产竞得；万科09年上半年接连在重庆新增三幅土地储备；世纪金源更是立足于中西部，其在贵阳开发的项目成为09年上半年全国销售面积的冠军。相信随着万科、保利等大型企业逐步将拿地计划向中西部城市倾斜，中西部地区将成为日后土地市场的主力。

    华东区域上半年投资金额占比为22%，投资面积占比为21%。华东区域市场的热点集中在上海、杭州、南京等地。从上半年投资的企业来看，基本上被区域深耕型发展的新城地产，或者是全国布局型的万科、绿地等企业占据。随着近年的持续开发，华东区域的土地供应量逐步减少，优质地块更是难求，土地市场未来可能出现争相抢夺的状况。

2009年上半年中国房地产20强企业新增土地储备情况

注: 1、企业选择：土地投资金额、投资面积及土地楼板价排名中涉及企业以《2009年上半年中国房地产企业销售金额TOP20》中企业为样本。

2、数据来源：克而瑞（中国）CRIC决策咨询系统及企业对外公布信息。

3、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2009年1月至2009年6月。