龙头企业：布局重地为一线城市

    日前，克而瑞（中国）·研究中心结合企业1-6月销售情况，对企业一线城市、二线城市、三线及四线城市项目销售金额与销售面积进行排名，我们发现，龙头企业万科、中海外全国范围内布局均衡。部分企业如富力、碧桂园等单个能及城市销售冠军。其中20强企业在二线城市的总销售额和销售面积均列各能级企业榜首。

    想稳坐行业龙头之位，必须坚守一线重要阵地；想成为中流砥柱的企业必须在二线城市安营扎寨；而想另辟蹊径冲出重围，则可以试水“碧桂园模式”！

龙头企业各大城市均衡布局  单项“冠军”型企业不同城市表现突出

    在城市能级的排名榜单中，作为龙头企业的万科和中海外依然表现了其在全国范围内均衡布局的特性，两大企业在三种能级城市中销售金额和销售面积的排名均能位列前五。同时作为中流砥柱的保利和招商亦能够在一线城市和二线城市的销售排名位列前五。

    除了均衡布局的全国性企业之外，不乏在不同的三种能级城市中表现突出的单项“冠军”型企业。富力在一线城市的销售金额和销售面积均进入三甲；世纪金源和恒大在二线城市的销售面积分别位列第2和第3名；碧桂园在三、四线城市的销售面积和销售金额名列首位。

一线城市---万科、保利、富力强势占鳌头

    克而瑞(中国)·研究中心《全国房地产市场月报》分析指出，2009年上半年，一线城市房地产市场回暖态势明显，成交全面回升。改善性需求、投资性需求纷纷进入市场，成交持续火热，从而使得一线城市成交保持着高位运行。其中上海成交连续创08年以来的新高，持续四个月呈现增长态势。从项目价格情况来看，北京、上海、深圳及广州四地的房价出现了普遍上涨的态势，甚至有部分项目创下了开盘以来的价格新高。这主要是受到市场回暖，通胀预期及投资需求猛增的影响，使得房价不断上升。

    一线城市对《2009年上半年中国房地产企业销售金额TOP20榜单》中的销售金额TOP20企业的贡献率为40%，是销售金额TOP20企业实现销售收入的主力区域。在一线城市，万科、保利地产及富力地产牢牢占据了销售金额及销售面积的前三位。其中万科以121.63亿元的销售金额及101.19万平方米的销售面积位列区域销售金额的龙头地位。

    北京、上海、深圳和广州这四个一线城市，具有较强的可持续发展能力，这对于长期从事房地产开发的企业，是选择城市进入发展的重要考量因素。另外，一线城市房地产的抗风险能力也较强。正因为这两个原因，我们看到代表资本化企业、央企及民营企业这三种类型的万科、保利地产及富力地产这三个企业如此强势地占据了一线城市销售金额及销售面积的前三甲。万科作为全国布局型房地产企业，在四个一线城市进行布点自然是战略的重点，特别是作为具有地缘优势的深圳，其销售金额更是占到了所有一线城市销售金额中的37%；保利地产作为央企的代表，注重对一线城市的战略开发，企业上半年在一线城市的销售金额占企业全部销售金额的54%；富力地产除了在广州拥有较高的市场份额，也十分注重其他一线城市市场的布局，从上半年企业销售金额上看，富力地产在一线城市收获的销售金额占全部销售金额的59%。

二线城市——群雄逐鹿，市场占有更为关键

    克而瑞（中国）·研究中心《全国房地产市场月报》分析指出，从2009年上半年的市场表现来看，多数二线城市市场成交同比均呈现上升态势，其中杭州、南京、青岛等城市增长幅度较大，超过100%。从整体来看，二线城市房价也保持了稳中有升的态势，多数城市房价微涨，部分城市房价保持稳定，但济南、西安等个别城市的项目价格出现回调。

    而根据《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜》报告显示，二线城市对于销售金额TOP20企业的贡献率较高，为40%，与一线城市的贡献率相等；而对于销售面积TOP20企业的贡献率最高，为52%。二线城市虽不比一线城市的经济发达程度，房地产市场价格处于中等位置，但由于销售面积上的领先，促使其贡献程度与一线城市平齐。

在二线城市中，万科、中海外依然以其强大的规模实力和亲民的价格策略稳居二线城市排行的三甲之列。恒大倚借中西部重点省会城市的布局战略，占据销售金额的榜眼之位。而世纪金源的超级项目为其奠定了二线城市销售面积的宝座。

    恒大地产的全国布局战略中可以清晰地发现，企业目前在售项目中77%的项目在二线城市经营，而一线城市中仅进入广州，且基本位于广州所属的增城等小规模城市。恒大通过极具吸引力的营销手段和高性价比产品，在二线城市中较具影响力。而由于其产品档次定位的因素，在二线城市的销售金额排名上恒大并未列入前三，仅处第四位。

    世纪金源的在售项目数量仅为排名第二的恒大项目的1/9，而其销售面积却比恒大高出38.53万平方米，主要源于其位于二线城市的三大超级项目。企业于贵阳、合肥和长沙的三个世纪城项目直接包揽了全国房地产企业项目销售面积排名的三甲之位。作为一家区域型房地产企业，其植根于中西部的二线城市，仅凭借三个销售项目就达到了较好的销售效果。

三、四线城市---房价抑制房企收入增长，“碧桂园模式”遥遥领先

    克而瑞(中国)·研究中心发布的《中国房地产市场月报》分析指出，2009年上半年三、四线城市对市场回暖气息的反应灵敏度相对较低。进入2009年以来，三、四线城市的房地产市场一直处于上升态势，但是整个市场的销售价格表现不一，偶有部分三、四线城市在3月份出现均价降低的情况。而直到第二季度后期，三、四线城市才一直认同房地产市场的回暖态势。

    由于地区经济发展相对落后的原因，三、四线城市的房地产发展也较其他地区相对滞后。根据《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜》报告显示，三、四线城市对于销售金额TOP20企业的贡献率最低，仅为20%；而对于销售面积TOP20企业的贡献率虽然较一线城市高出4个百分点至26%，但较贡献率最高的二线城市52%仍相距甚远。

    碧桂园在三、四线城市表现尤为突出，企业在三、四线城市的销售金额和销售面积均位列第一，这主要与企业特殊的运营模式密不可分。碧桂园的土地储备多处于二线城市远郊和三、四线城市的郊区，且往往呈现规模大，土地廉价的特点。目前据克而瑞(中国)·研究中心跟踪企业在售项目发现，碧桂园95%的在售项目均位于全国三、四线城市。在这些地区，由于经济增长点不多，楼市的发展相对迟缓，受房地产周期的波动影响相对较小。正是由于三、四线城市经济发展的相对迟缓，碧桂园的销售增长潜力受限。尤其是在2009年的房地产市场迅速好转之时，企业并没有在销售业绩方面同其他企业一样出现快速增长。

    回顾各企业2008年销售额，世茂房地产、招商、华润和绿城2009年上半年的销售额均已经超过了2008年全年水平，而保利、远洋和中海外则也完成了2008年全年销售额的80%以上。但是截至目前碧桂园的销售额仅完成2008年销售额的39%，一半也未能完成。

    从2009年上半年三、四线城市销售金额TOP3中可以看出，区域发展型企业绿城和雅居乐也表现十分积极。由于绿城深耕的浙江及周边区域和雅居乐深耕的华南区域经济较其他区域相对发达，这些区域三、四线城市的房地产发展也较其他区域相应能级的城市发展较快。绿城和雅居乐利用区域内一、二线城市获取利润，再凭借区域内三、四线城市打拼规模，显然要比碧桂园只专注于全国三、四线城市的开发模式更具优势。

    由于三、四线城市经济发展的现对滞后性，在这些地区涉猎的企业相对较少。但是从2009年上半年三、四线城市销售面积TOP3中可以看出，绿地和万科已经开始在这些三、四线城市进行战略性的规模扩张，而且规模效益逐渐体现。

2009年上半年中国房地产企业各级城市销售面积分布情况

2009年上半年中国房地产企业各级城市销售金额分布情况

指标界定

1、项目范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅，不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业、办公及其他属性成交数据。

3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

4、城市范围：克而瑞（中国）覆盖的全国70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2009年1月至2009年6月。

6、注释：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。