目前的成交地价不是推动未来房价走升的最主要因素

    近日关于“土地房价比”的争论也愈演愈烈，高价地块似乎也难逃干系。那么高地价真的就等同于未来的高房价么？

    开发商跑马圈地使得地王频现，自2009年3月以来，高溢价土地便开始崭露头角，进入2季度后，高地价并无收敛，一步一步上演“地王归来”，也把高地价的相关话题再次推到了舆论的风口浪尖。

    由于08年楼市调控，使得大部分企业采用了保守的土地策略，减少拿地及开工面积，进入了战略防御状态。2009年楼市突然回暖，始料不及。存量房的不断去化使得企业急需补充土地储备。同时，销售回款及政策、融资等环境地逐步改善，企业的资金情况也大有好转，对土地的渴望自然日益激烈。

    改善型需求和投资型需求的崛起，及市场通胀预期的加强，让高端物业在近期也“火”了一把，这也间接影响了企业对拿高价地的态度，更重要的是，对于后市乐观的销售预期让企业不再对拿高价地“避之唯恐不及”。

近期典型企业高价拿地列表

    目前成交楼板价整体仍是平稳，按照地价房价比理论，不会助推未来房价暴涨。“地王效应”真会一语成谶吗？从全国土地成交价格的走势来看，2009年以来，土地成交总价基本呈逐月攀升态势，而经营性土地楼板价也同样水涨船高。不过值得注意的是，除了在09年3月经营性土地楼板价突然冲高，即便在高价地块频出的4、5月份，经营性土地楼板价比较平稳。

    而在溢价率方面，50％以上的高溢价地块比例虽然不断上升，但在楼板价上却没有表现的那么“激进”，此中的原因显而易见，由于市场供应的逐渐放量，而底价成交比例仍超过50％，因此即使地王级地块表现活跃，但在庞大的整体低价成交基数前，也无力强势拉高土地的成交价格。

    以5月为例，全国30个城市已成交的住宅用途的经营性用规划建筑面积约657.18万平方米，而溢价率超过80％的规划建筑面积仅约90.43万平方米，如此之大的差距注定“地王”也难以撼动庞大的市场根基。按照国土资源部日前发布针对地价房价比调查结果显示：地价占房价平均是23.2%计算，由“地王”而引申到推高未来新增房源的房价，是缺乏支持的。

    房价未来走势仍要取决于多方因素。结合楼市整体情况，我们发现整体经济环境、楼市相关政策、市场供求等无不在影响着楼市的未来趋势以及房价。从经济的发展和我国的城市化进程来看，房价整体上行的趋势不改（基于整体物价上涨，房屋需求仍在增加等因素上）。

具体来看，政策因素对房价往往是阶段性的，经济也总是稳定发展的时刻居多，综合整个楼市的发展，可以发现，供求及市场预期仍在主导着整个楼市，引用最常用市场规律，“商品的价格取决于供求”。

    供求对房价的影响最直接的表现是，供不应求时，房价上涨，推盘量增加；当推盘量增加到一定的程度，企业楼盘竞争加大，购房者观望，成交量下降，成交价格也渐回复理性。

在地王频现的年代，不能说高价地对房价的高企没有贡献，“面粉”贵过“面包”的情形必然会导致“面包”价格的上调，而地价就是“面粉”最重要的组成成分之一。总而言之，房屋的供不应求引发房价上涨，从而拉动地价，而地价的上涨又最终导致了房价的居高不下。从这个角度看，房价对地价的影响似乎更为直接些。要解决房价问题，首要的还是平衡房屋供求，抑制地王的频生还是后话。