超级项目决定企业命运

   通过 考察企业1-6月销售情况，对企业销售项目金额与销售面积进行排名，我们发现，销售金额TOP20中一线城市上榜项目占总销售额的51%，销售面积TOP20中二线城市上榜项目占全部销售面积的62%。其中民营企业两榜单均占较大比例，中高端项目两榜单上榜情况也较好。
    我们发现，良好的项目销售情况能够推动企业增长，分担资金压力。如仁恒项目仁恒河滨城进入项目销售金额前20，该项目为企业带来了43.37亿元的销售额，占据该企业今年上半年总体销售额63.35亿元的68.47%。

    对销售面积TOP20项目的城市分布集中度进行考察，项目位于二线城市实现销售面积占比最多，为全部销售面积TOP20项目的62%。从销售面积TOP20项目个数的分布来看，3个项目位于一线城市，7个项目位于三、四线城市，而在二线城市有10个项目。

    由于二线城市经济相对落后于一线城市，二线城市的规模效益正逐步体现，城市化速率正处于加速阶段，市场需求较大。因此二线城市成为销售面积TOP20项目主力贡献区域。而一线城市由于受价格偏高等因素影响，在销售面积TOP20项目的贡献率最低，仅为11%。

企业大盘项目适合在二三线城市操作

    比较销售面积TOP20项目与销售金额TOP20项目的数据可以发现，区域间城市经济差异所导致的房价水平差距，造成经济较发达地区更适合企业收割利润，而在经济欠发达地区则适合企业进行战略布局，扩大企业规模。

    从另一方面看，由于二、三线城市城市化水平较低，未来二、三线城市城市化速率增长空间较大，因此二、三线城市较适合企业操作大盘项目。

    首先，相对于一线城市较高的土地成本而言，在二、三线城市中企业可以用相对低廉的价格竞得大量的土地，使企业资金的运转效率获得提升。然后以分期开发的模式开发，选取适当的时机推出市场，在规避市场风险的同时，也可获取项目增值的收益。

    其次，企业的规模扩张满足二、三线城市政府的城市化愿景。二、三线城市的政府对加快城市化建设的愿望较为强烈，并愿意出售大宗地块以筹集城市建设资金。而具有战略化扩张需求的企业可以通过承诺配合当地政府建设愿望，用较低的价格获取大宗项目的开发权，在少量资金投入的同时推动企业的规模化战略扩张。

民营企业两榜单均占较大比例

    销售金额TOP20项目以中高档项目为主，其对应的企业是高档物业开发能力较强的企业，以民营企业和外资企业为主，如仁恒、世茂房地产、绿城中国等企业。外资企业因具有丰富的高端物业开发经验以及较为突出的资本优势，其产品颇受市场认可，如本次销售金额排名第一的项目就是上海仁恒河滨城。民营企业因其具有较强的战略执行力，在项目开发中，其领导层的意志能得到最大限度的实现，因此对高端物业的品质打造往往也比较注重，如上海世茂滨江花园、雅居乐的海南清水湾项目等均位列项目排行前五名。另外根据克而瑞研究中心发布的关于《高档住宅在回暖市场下的发展趋势》中显示，随着通胀预期的增强，高档住宅已经成为资金保值的避风港，这也是上半年高档住宅销售火爆的原因之一。

    此外，部分企业以开发中低档物业为主，通过低价多销的手段，其项目销售金额也位居前列，如世纪金源和碧桂园等。2009年上半年世纪金源主要有三个项目在售，三个项目销售面积都领先于销售金额TOP20企业的其他项目。

    销售面积TOP20项目所对应的企业集中度相对较高，企业所属类型主要以民营企业和央企为主，如恒大、中海外等。销售面积TOP20项目三甲都来自于世纪金源。世纪金源以规模化、全配套“造城”模式进行项目开发，其项目体量较大。同时由于各项配套设施齐全，价格优势明显，因此其开发的项目销售情况较好。碧桂园一直以来都采取低价多销的营销手段，其开发的广州碧桂园销售面积仅次于世纪金源三个项目，排名第四。此外值得关注的是，本次进入销售面积TOP20项目数量最多的恒大。恒大以中端产品开发为主，其项目体量相对较大。同时恒大在价格调整方面执行力度较大，企业敢于降价，通过价格调整大大促进了项目的销售。

销售金额TOP20项目企业分布

销售面积TOP20项目企业分布 

中高端项目两榜单上榜情况均较好

    对全国销售金额TOP20项目的观察，从各档次项目销售金额比例上看，高档项目销售金额所占比例最高，达到53%。其次为中高档和中档项目，分别占全国前20强项目总销售金额的11%和29%。而中低档项目的占比最低，仅为7%。销售金额TOP20项目中接近半数的项目单价超过20,000元/平方米，可见销售单价的高低对项目进入销售金额TOP20排行影响较大。

    对全国前20强项目的观察，从各档次项目销售面积比例上看，中档项目销售面积所占比例最高，达到62%。其次为中低档和中高档项目，分别占全国前20强项目总销售面积的20%和11%。而高档项目的占比最低，仅为7%。对于中档项目而言，各企业已经形成了一套标准化流程体系，因此中档项目具有建造速度快、价格适中、对市场应变能力强等特点。同时该档次迎合了市场的主力需求。因此其在成交面积排行中占比较大。