企业土地储备结构不合理推动高溢价拿地

    最近高价土地又开始成为热门话题，富力10.22亿元北京抢地，绿地豪掷近30亿上海天津土地市场频频出手，华润51轮竞价后斩获合肥瑶海区E0905地块，金地5.6亿获得上海徐泾镇3号地块，创09年上海地块溢价率新高……进入09年二季度后，不少房地产企业开始在土地市场表现活跃，曾经一度销声匿迹的竞价场面也再度呈现。

    地产大鳄频频出手只是土地市场的“冰山一角”，和拿地频繁相应的是企业的拿地战略也正在调整，和07年高价拿地相比，当前的企业更倾向于一些“短平快”类项目，区域拿地方向也有所调整。

    我认为，除了市场回暖、销售环境、融资环境好转外，企业土地储备结构的不合理是推动企业高溢价竞买一些“短平快”类项目的直接原因。

抓“短平快”项目

    07年部分企业拿地节奏出现偏差，导致土地储备中高价地块过多，项目开发困难进度延缓，在存货消化速度加快的情况下，可能导致市场供应不足。为了维持企业正常的开发进度、销售收入的可持续和合理的利润，企业不得不加大土地市场投入，增加“短平快”类项目的储备，以保证市场供应。

    2007年是中国土地市场最为火爆的一年，众多开发商屡屡上演疯狂竞价，购入大量高价土地，而进入08年后，受宏观调控及经济环境恶化的影响，房地产市场普遍低迷，尽管土地价格大幅回落，但企业却由于陷入资金困境而有心无力，不得不放缓拿地节奏，从而导致了当前土地储备结构的不合理。

    以金地为例，地价飞速上扬的07年也是其土地储备增速最高的一年，该年度金地斥资161.6亿拿下504.5万平方米的土地，平均楼板价达到3200元/平方米，现有土地储备中高价地块占了近半数，而招商地产等部分企业的这一比例也达到四成左右。

金地历年土地储备走势

    07年土地战略上的失误，加上08年整体低迷的市场环境，极大的影响了企业资金周转和项目开发进度，在过去一年中大量企业采取了减缓新项目投资、降价销售，压低存货规模等应对措施。前车之鉴下，如今的金地拿地更加谨慎。正如金地相关高层所强调的，“要在发展中保持清醒，由于土地价格已经回归，流标量大，可以拿。但是不会拿大盘，要短平快，对周期长的大项目会大幅减少。”

    同样在07年采取激进土地储备策略的富力，也遭遇了类似的困境，导致企业在08年只能暂缓扩张步伐。截止年底，除天津富力津门湖以外的其它地王项目均未推向市场，其中广州东平新城项目和白云区祥云路项目甚至尚未动工。
    因此，对于富力而言，在经历了没有新增土地储备的2008之后，也将目光投向了更为适合开发的地块。尽管广渠路10号地块溢价率之高令人咂舌，但该地块毗邻北京富力城，对富力来说拥有良好的市场基础，加上富力地产是该地块的一级开发商，拥有少交近3亿元地价款的优势，因此富力对其志在必得也在情理之中。

分散区域风险

    07年企业在拿地节奏上的失误还导致了另一个问题：过于积极地追逐热门地块而忽略了区域分布的合理性，从而引发了企业发展规划、业务重心与土地储备不匹配，项目分布过于集中导致单一区域风险，或者跨区域扩张速度过快加大风险控制难度等一系列问题。因此，企业在09年的土地市场上开始进行相应调整，其中抗风险能力较强的一线城市成为关注重点，同时相对于新进城市，企业也将更加重视在已经进入城市的后续发展。
    2008年金地集团在长三角地区的主营业务收入达到33.6亿，占公司收入的35.66%，毛利润达17.9亿元，占公司毛利润总额的43%，毛利率则达到了53%，各项指标均超过传统业务重心珠三角地区，成为金地集团收入和利润贡献最大的区域。08年长三角地区销售收入所占比重同样最大，达到43.1%，而其中上海则是金地增长最快、业绩最好的城市。08年金地在上海的四个楼盘销售面积为34.05万平方米，占总销售面积的30.7%；销售收入48.5亿元，比重达42.6%。同时企业高层也认为，目前上海市场需求稳定，价格调整的压力已经不大，将成为企业主要的业务增长点，对于企业未来发展具有重要意义。
    而从金地的土地储备情况来看，则出现了业务重心与土地储备倒挂的现象。截至2008年底金地集团土地储备为1133万平方米，企业所持土地储备可保障公司未来3年的开发量，总量上看似并不缺地。但就区域分布而言，主营业务收入、销售收入和毛利率等指标在四大区域中均排名第三的珠三角区域储备量最大，达到400万平方米，而销售收入贡献最大、毛利率最高的长三角区域，其土地储备中却仅有279万平方米，比重不足25%。
    其中，金地在上海从2007年开始至2009年3月的两年多时间里，均未新增土地储备，截至到09年4月底，金地在上海所剩余的土地储备仅约40万平方米，按其08年34万平方米的销售面积计算，仅能满足其一年左右的发展所需，而在09年市场销售形势出现明显改善的情况下，如此之少的土地储备就更显得捉襟见肘供不应求了，由此也成为了促使金地加大在上海土地市场上投入力度的重要动力之一。
2008年招商地产的开发项目中珠三角地区份额最大，达到50%，其中深圳一个城市更是占了整体市场的17%，区域分布集中度较高。公司高层则表示09年将完善全国布局，实现珠三角、长三角和环渤海区域的均衡发展，预计约有40%份额在珠三角，30%多在京津地区，上海及周边地区比重也将达到近30%，新增土地的重点则在于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

2008年招商地产各地区项目分布情况

    此外，保利地产计划09年将在长三角地区和北京拿地；万科也可能在一线城市增加大规模投资；大华、新城、华润置地则选择在已有项目开发的城市继续拿地，同时华润置地也表示未来新增土地储备的重点将放在被“长期看好，而且竞争较为理性”的北京、上海及杭州等一、二线城市。

价格、区域结构不合理引发高溢价

    从表面上看，企业信心高涨、拿地热情上涨与目前房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转有很大关系，但通过分析我们可以发现，部分企业高调拿地的背后颇有些无奈，企业自身在土地储备方面的问题不容忽视，主要来说表现在两个方面：一是价格结构不合理，土地储备中有着较多的高价地块，大量占用企业资金，项目开发进度和供应节奏受到影响，如金地、富力、招商等均在不同程度上面临类似情况；二是区域分布不合理，如金地的高收益区域土地储备相对不足，富力的项目分布集中在珠三角地区等，从而影响了企业销售业绩的可持续性，增加了经营风险。
    自身土地储备结构的不合理，成为了企业在近期加大拿地力度的重要推动力。因此，在经历了08年的普遍收缩和09年初的谨慎观望后，众多知名企业如万科、保利、金地、富力、绿地等均表现出了对于优质地块的强烈渴望，开始加快拿地及开发节奏，以保证销售收入与利润的可持续，这也使得4月以来土地市场上火爆的竞价场面不断出现。