资本掘金：下一波将是商业地产

    上周参加了安信证券在深圳召开的半年度投资策略会议，充分感受了安信证券在国内基金界的影响力，暴大的一个场子预计有上千号的业内人士参加会议（这等规模和我们在上海国际会议中心举办易居论坛规模相似）。下午在房地产专场做了一个简略发言，我当时表达了一个观点：商业地产目前正提前出现反弹苗头。会后有不少业内朋友专门就这点征询，在此我谈谈我的观点。

    首先我要说明的是，我并非是个预言家，在“大政府，小市场”的环境下，尤其是在今日外部环境多变的情况下，做预测是很为难的一件事情，我所做的还是结合个人对于时下政策及资本发展取向判断，再根据所观测到的全国几十个城市的时效性数据来说话。准确性有待验证，仅供同业参考。【所幸的是，前一波高端物业升值及相关主要经营高端物业的房地产企业（如绿城）的价值重估的确被我提前预估到。】

    接下来我就从四个角度来谈谈吧。

    其一，近期的宏观层面发展取向有助于商业地产的反弹；

    在我们关于市场调整的先后排序表中，首当其冲的是高端物业市场，随后是土地市场、刚性需求市场、最后落到商办市场。因为高端物业市场投资型比重较大，而购买高端物业的往往就是投资个体，他们的反应是非常之快的，商人的嗅觉是非常的敏感的。随后企业不拿地（机构的决策毕竟要有个流程的）、普通消费者不买房了，再然后商场生意淡了、甲级写字楼租金下调空关严重了、五星级酒店入住率不足四成了（经济型酒店反倒好了一些）自然商业地产下来。但是呢，一旦回暖呢，其顺序则变了，按照刚性需求市场、高端市场、土地市场、商业（办公/酒店）市场的顺序，有些不一样。

    大家现在肯定不会讨论刚需市场、高端市场回暖的问题了，并且土地市场近期抢购现象频发我想都已经看到了，商业地产呢？本来我非常担心政策可能会开始压一压了，那商业地产可能会比较麻烦。结果五月份的宏观面数据给了商业地产反弹的好机会。五月宏观面数据重现悲观使得决策层必然还是得依赖房地产（还有汽车）的拉动作用。所以大家看看前一阵子各地讨论热烈的土地增值税、物业税、二套房收紧好像再度声音弱了下去。我个人认为正是基于这个顾虑。所以给了商业地产一个契机。

    昨天看到了关于商务部向上申请建议放宽外商投资房地产业的报道，我认为这也是题中应有之意。

    其二，资本的价值取向；

    资本的本性天然就是“逐利”。当一个概念差不多结束的时候，必然会转向下一个概念。当初之所以会判断高端物业会升值，就是因为一方面我看到了刚性需求对普通住房火爆热销之事实，另一方面，从高端物业的稀缺性而言，在大城市还在推进其城市化进程中，其价格下行

（去化迟滞）很明显的是因为去年此类需求的资金受影响较大（金融类客户和制造业客户先后受挫），而今年市面上资金的充沛性及投资渠道的进一步局限性，必然价值会上扬。而到了今天尽管高端物业还是在被看好，但我个人认为不少资本已经开始转向需求新的机会点了。而这个机会点就是商业地产。

    其三，商业地产的价值下行衍生机会；

    之所以资本会转向商业地产，原因很简单，和去年高端物业一样，商业地产租金下行力度很大，且空置现象严重，到今天为止不少细分市场已经见底了，比如说五星级酒店，难度入住率还要从四成不到下行到两成（在安信证券活动期间，我顺便问了问酒店入住情况，同样也是三成多左右）？我看不大会，对于很多企业而言，最困难的时候已经过了，商务活动还得继续。而对于一些一直有意进入商业地产的资本而言，我相信它们从没想到一定要抄到最低的底部，只要是觉得现在的收购价比以前便宜很多即可。

    第四点，近期资金方针对商业地产的活动非常明显；

    近期见过不少的资本和企业，有不少都纷纷和我表示，如果有好的商业地块或是价格不错的商业物业（酒店、商场、写字楼等）都可以考虑出手，如果性价比很高，随时可成交。而看看四月和物业销售型商业地产的数据也发现这个突出现象，办公楼四月和五月成交量比三月上扬七成，商铺（商场）成交比重则上扬四成。

    当然，再次说明，这只是个人对宏观层面阶段性价值取向的理解和数据观测结果做出的判断，仅供参考。