高端市场回暖差异；投资拉动一线城市、再改拉动二线城市

    这几天在分析高端市场回暖的结构问题，在此就一些有趣结论和大家分享。

    首先，高端住宅回暖已经是毋需置疑的事实了，关于高端住宅回暖的情况在这里我就不再重复叙述了，大家可以看我前几天的文章。

    这里我主要想阐述的是一二线城市高端住宅成交回暖背后的不同推动力，通过数据研究，我发现一线城市的高端住宅主要是受投资需求的拉动（需要说明的是，此处的投资定义并非指短线炒作，不少是具有自住性质因为价格合理出手和基于资金避险而选择长线投资行为；另外投资主体中机构型较少，个体型为主。），并且是以高总价成交为主，此处高总价我的界定是700万以上，而二线城市的高端住宅则主要受再度改善型需求的拉动（简称“再改”），此处再改面积以150-200平方米为主。

    先来看一线城市，我喜欢用数据来说话，从下图我们可以看出，08年投资受到抑制，高总价的豪宅比重下滑，而到了09年1-5月份，一线城市高价豪宅比例明显走高，这说明了投资需求在增加，随着市场的回暖及通胀预期的增强，预计未来投资需求会进一步上升。

    究其原因，我认为主要有两方面原因带动一线城市的投资需求。

    一是政府为推动经济的平稳发展，不断出台各项新政策新规划，为一线城市房地产繁荣提供了环境的支撑。上海浦东新区与南汇区的合并，使得南汇房地产市场即刻备受关注，各大企业纷纷到南汇考察，寻找发展机会，地处花木的星河湾地块更是成了业界的新标杆；北京经济技术开发区对企业的资金支持政策一出，便有11家企业签约投资共156.8亿元；《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的出台，也明显推动了广州经济指标的好转，直接使得区域房地产市场得到刺激的信号。至于近期的资本金比例下调等等更是注入强心剂。

    二是资金避险的推动。一线城市经济发展较快，投资市场较大，而目前通胀的风险不断增强，大量有闲置资金的高购买力人群为规避风险，将投资较稳妥的高端住宅市场。以保值增值为目标的客户会选择高品质高价项目或稀缺的市中心项目，等待物业随着市场好转不断升值；另一部分客户以租赁作为投资回报方式，根据市场现状选择更易出租的紧凑房型物业。

    再来看看二线城市的情况，我们发现2009年1-5月份，150-200平方米成交比重最大，如果说130—150平方米属于初次改善的话，150—200平方米则属于在此改善型了，因此我认为再度改善性需求是最主要的推动力。通过对其进行详细分析，会发现南京改善性需求回升的表现最为明显，08年市场调整较大，改善性需求比重比07年下降了15个百分点，仅占高端住宅市场的8.55%，09年1-5月份市场回暖，该比重已经上升到12.3%。而成都、天津的改善型物业成交比重均比08年有所上升，改善性需求正逐渐释放。

    再度改善性需求之所以成为高端住宅市场的主要推动力，一方面是因为08年受抑制的改善性需求客户在09年逐步释放带来的改善型高端住宅成交回暖。另一方面是新贵阶层选择经济型别墅物业作为公寓产品的升级，一般都倾向于选择近郊的经济型别墅，即享受到了奢华的别墅空间又能兼顾交通的便捷，并且体现了更高端的生活品质，也是高端人群身份的象征。