高档物业被扫货，证明通胀预期在加剧！

    沉寂了一年的高档住宅在4月份显现了回暖的态势，在5月高档住宅市场行情更是一路暴涨，成交异常火热，全国高档住宅市场全面回暖。

    从上海来看，仁恒河滨城在09年初就表现了率先回暖态势， 09年以来截止5月底成交了10万多平方米，600多套；此外，在4月中旬，汤臣湖庭推出的66套800万联体别墅当天售出了42栋；4月底，上海顶级豪宅翠湖天地推出新楼盘，立即受到各方面的追捧，5月成交62套，成交均价约为63000元/平方米。

    再来看看全国市场，我们发现全国各城市的高档住宅都出现了热销的盛况。北京中心区的北京尊府成交逐步攀高，4月、5月连续成交超过70套；位于深圳传统豪宅区的卓越维港名苑4月中旬推出后，当月就销售了62套；杭州超大户型和天量总价著称的东方海岸公寓4月6日新推一批房源，当月成交88套，均价约34500元/平方米。

    高档住宅缘何突然走俏，成交是否能持续走强。我认为回答是肯定的，主要是有下面几方面因素的推动。

    首先是未来通胀预期的增强。在今年一季度广义货币供应量增长了25.5%，金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元，完成了全年90%的目标。在此情况下，货币大量流向市场，必将引来价格上涨，货币贬值，通胀预期明显增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅，在预期不变的情况下，高档住宅将持续火热。

    其次是资金风险规避的选择。在房地产市场逐步走暖的时候，我们可以发现，宏观经济却仍不容乐观，虽然PMI指数逐步回升，固定资产投资也持续稳定增长，但仍有部分经济指标较为悲观，CPI、PPI等物价指数和进出口增幅等指标继续下行，因此专家认为经济好转的基础仍较为薄弱。而近期猪流感在国内的蔓延也给经济复苏带来了不利影响。在此情况下，市场投资风险加大，为了规避风险，不少机构、投资客以及民间的资金都流入了房地产市场，尤其是高档住宅市场，这一趋势还将持续。

    还有一个重要的原因是，高档住宅价值前期被低估。在08年市场低迷时，高档住宅也一度出现了无人问津的状态，因此其价值被一再低估，高档住宅的价格也是一跌再跌。例如08年上海的翠湖天地一套二手房曾以4.5万元/平方米的单价出售。尤其是李嘉诚战略性低价抛售世纪商贸广场、高档公寓御翠豪庭、御翠豪庭商铺等上海物业后，专家看淡市场，高档住宅价值被严重低估。而今年随着市场回暖，这些被低估的高档住宅未来将有较大升值潜力，这也推动了高档住宅的持续走好。

    目前，高档住宅的热销和前期高档住宅的低靡形成强烈的对比。在高档住宅销售上的显著变化势必会直接影响到以高档住宅开发为主的企业，并影响到资本市场的估值水平。

    对于以高档住宅作为产品的企业来说，权益净利率提升的驱动因素一定是净利率的增长而不是资产周转率。目前，高档住宅市场的价格水平向上调整，势必会影响到企业未来的权益净利率。用NAV的估值方法，高档住宅的预期售价将恢复到目前售价的水平上，企业价值势必会有重新调整。

    长期专注于国内高档住宅的企业主要包括两类，一类是来自于港台及境外的开发商，包括李嘉诚旗下的地产企业和记黄埔、新加坡上市的仁恒置地、美国汉斯地产等，这一类企业专注于一线城市中心区域高档公寓产品的开发；另一类是来自于本土的民营企业，例如绿城中国和世茂房地产以及尚未上市的星河湾地产、龙湖地产，这类企业凭借着在产品上的强大执行力，专注于不同类型城市的高档产品的开发。本轮高档住宅市场的反弹对于这些企业的估值具有正向作用。当然，我们也观察到这些企业的股价已经有了较大升幅，并且部分企业的股价升幅超过平均水平。可以肯定地说，这些企业股价在资本市场上的反应和高档住宅市场回暖不无关系。

    2009年高档住宅市场走好具有可持续性，因此专注高档住宅开发的企业的股价很可能受益于细分市场的好转而有较好的表现。