资本金比例下调，市场祸福难料！

    引： 5月27日中国政府网发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。其他房地产开发项目的最低资本金比例也由35%降至30%。

    备注：2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控政策，但“35%”的大限从未松动。此次是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复到1996年的水平。

    不少人谈起资本金下调的时候，都会定调：重大利好，有利于房地产业发展！我看未必！从开发企业角度来说，可能三季度的风险甚于前期；从消费者的角度来看，价格将会居高不下，何来利好？！

    首先，我谈谈企业风险问题；为什么我会说开发企业三季度风险可能更高？

    给大家讲个例子，在5月26日，应邀参与平安证券房地产中期研讨会，正好听到平安银行副行长何思文先生的发言，何先生兼任首席风险官，在发言中强调尽管国内很多银行都在纷纷积极放贷，尤其是优质企业和优质项目，但平安银行坚持45%的资本金比例作为放贷的标准，即使是很多业务员纷纷抱怨业务量大降，但从风险考量角度出发，他认为值。（何先生非中国人，但一口中文说得呱呱叫，所谓的天不怕，地不怕，就怕老外说中国话，在他身上要重新定义了。）

    对于我们很多企业来说，尤其是对于很多企业的职业经理人来说，企业价值的最大化就是他的个人价值最大化，但是呢，个人价值最大化往往会关注阶段性，而不是长期性，个人价值实现了很有可能企业风险增加了。用上面何行长的例子来看呢，就是如果降低资本金比例，那个业务员就能多拉业务单子，有提成，他就有钱赚了，但银行可能会积累下一堆风险。

    看看今天我们很多企业的做法就知道，短短两三个月前，很多企业还在到处哭爷爷求奶奶的借钱过冬，降价卖房，但是呢，政府救市，1-4月过后，腰包鼓了，随后五月份到处抢地，多高的溢价也抢，多贵的土地都要！为什么有这个雄心？所有的一切都是建立在一个假设上面的：后期的销售情况将会和前几个月是一样的好。大家看看是不是这样的？

    那随后我们要探讨的就是这个假设成立吗？不成立！！因为房价不会轻易下来的，尽管近期市场成交很火，更多的还是因为市场供应不足，企业惜售造成的恐慌心理，这个不会持久，只要房价还是维持高位，三季度成交量必然会大幅下滑，企业销售不佳资金链再度会紧张，因为你前一阵子赚的钱，一方面还去年的帐，另一方面在拼命的花（拿地）。所以说呢，基于这个所谓的利好，今天大家都在透支（像房价提前透支奥运概念、世博概念一样），根本就没意识到三季度这个潜在的成交真空期，以及可能带来的资金链隐患。

    接下来的问题就是探讨为什么房价不会下来。

    其次，为什么说消费者将会直面高房价，而且不会下来呢？

    我们都知道，房价主动下来是有前提的，那就是开发商心存恐惧！恐惧啥？生存压力啊，比如说在去年，开发商都不知道能不能过冬，当然就不会考虑利润，能够快速回笼资金就谢天谢地了，降多少多愿意，只要能够卖掉存货，现金为王是去年提的最多的。但现在环境变了，要开发商主动降价的前提没了，对开发商而言，信心有了（政策基调向好），腰杆子硬了（口袋中现金多了），底气足了（摸清消费者的底了）。凭啥降价？至少在三季度没到之前，房价下降不可能。因为开发商没有恐惧啊。

    关于政策基调向好，我不用多谈，大家每天在看报纸、网络相信这一阵子看到的声音逐步开始统一起来了。美国的基本情况要好起来了，美国房地产一季度的表现也好不少了，而中国的经济数据也都是积极向好的（至少媒体、舆论都是这么说的）。对于下一阶段走势，境内外各种经济学家、基金、投行等都表示了高度的乐观。当然，还有一个原因就在于，当全球感冒时，中国的经济状况愈发凸显积极。基本面的改善，就意味着投资信心和消费信心的重新归位，这点非常重要。（其实，经济数据本身已经不重要，消费者有信心就行。）

同时，自年初各地方政府相继出台针对开发企业的土地出让金缓缴、税费减免，3月份银监会鼓励商业银行支持开发企业融资，到本次资本金比例下调的一系列政策，政府房地产扶持政策正向开发商层面倾斜，对开发企业、项目投资扶持力度明显加大，从而进一步增强了开发商的信心。

    关于企业现金多了，更清晰了，企业今天手头的现金肯定要充裕多了，一季度市场的超预期表现，确确实实的让不少企业都松了一口气，项目销售跟卖白菜一样，截止四月底，我所跟踪到的大企业里面，万科销售了175亿，保利105亿，华润67亿，富力83亿元。业绩都好得超乎想象，在很大程度上让不少企业没有了生存之忧。企业怎么还会害怕呢！

    关于了解消费者的底，其实也不用怎么谈，我们很多企业往往都会谈这么一点“我愿意降价，但是，如果消费者不来买的话，怎么办？”，一到四月份，消费者用行为打消了企业的这个担忧，尤其是北京市场，早前大量北京企业一方面担忧项目去化和资金回笼，另一方面有担忧降价不能有起色反倒砸品牌，“我愿意降价，多少都愿意，但万一没人买咋办？”就是典型的这种心态反应。正好政府组织的春暖楼市行动，消费者积极出手，的确让大家看到了降价是有出路的。

    从企业角度来看的话，信心有了（政策基调向好了），腰杆子硬了（口袋中现金多了），底气足了（摸清消费者的底了）。相应的，对于市场的话语权就大了，企业与消费者的地位已经强弱互易。与此同时，资本金下调这一所谓的重大利好，相信更会会给很多企业不降价的理由！

    所以呢，我们就发现一个循环自然形成了，政策利好必然推动房价居高不下，但房价不下来，市场成交必然持续不长，成交清淡的话开发商必然会面临资金链问题，资金链问题将会迫使房价重新检讨。换句话说，今天的利好对于下一阶段的市场来说祸福难料！

    我也相信，中央推出本项政策的初衷是加快市场供应，从而缓解市场房价上涨的压力，初衷是好的，但时机错了！如果是能够在一季度推出这项措施的话，那就没问题了。