时机、标准、配套建设不成熟，物业税短期无法开征

    这两天，行业内讨论的沸沸扬扬的都是关于物业税一事。5月25日，国务院批转发了发改委“关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知”。通知中提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，尽管目前征收物业税还没有明确的时间表，但据报道，基本框架已经明确，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该通知一出，25日当日的房地产股股价大跌，顿时引起较大的社会反响。

    26号因参加平安证券的半年度房地产研讨会作主题演讲，现场不少基金朋友也咨询这个问题，我的回复是，不管是从当前的特定环境的多变性，还是物业税征收标准的复杂性以及征收的高难度性来看，短期内推行物业税不大现实，更何况各种配套建设基本上没到位。

    一、大环境仍旧不明朗，物业税推行时机不合
    目前，大家往往把物业税和土地增值税拿在一块来讨论其影响力，其实，物业税的影响要远远大于增值税，因为土地增值税的征收对象主要是企业，是从企业身上“扒一层皮”，考虑到前几年不少房地产企业确实赚了不少，如果开征的话无非是把当初赚的回吐而已；更何况，不少规范一点的上市企业在实际运作过程中，早就实行了计提，这个影响就更小了；另外，政府的一系列救市政策和措施，导致1-4月份的全国性市场成交反弹，也使得不少企业暂时大大缓解了资金压力，截止到1-4月份，根据我所跟踪到50家典型房地产企业销售情况，其中前十名的普遍在50亿以上。所以呢，在当前企业手头阶段性相对宽裕的情况下征收土地增值税可能性倒是较大。但征收物业税就不一样了，因为它的征收对象是社会大众，考虑到目前的经济环境尚处于波动之中，下岗现象时有发生，而社会大众收入增长预期看不到头，如果通过普遍征收物业税无疑会给普通百姓造成一个相当大的负担！基于2009年这么一个特殊的年度，从中央维护社会和谐与稳定大局出发，我认为物业税的推行不具备外部环境支撑。

    二、物业税征收标准难以制定

    我们都知道，物业税的征收将会从根本上影响到所有人的财产体系，而且会使得社会大众重新考虑财产拥有的结构和消费行为。所以，在制定物业税的征收标准上就必须慎之又慎！从现实角度来看，当前物业税的征收标准有四大问题需要解决。
    首先、就是如何确定征税的城市范围？
    到底是在北上广深四个主要的大城市先行推行（因为城市建设体系及配套环境相对比较健全）？还是要在全国三十五大城市（省会级）抑或七十个大中城市集中推行？甚至是干脆全国推行？是逐步试点还是全面推行？如何选择城市，如何基于不同城市设定不同的征收标准？这个问题比较大。

    我所了解到的美国的普遍做法，就是由政府部门每年统一进行物业估值，然后按照1-1.5%来按年度征收，比如说宾州就是这样，但是也有其他州计算方法不一样，所以呢，在中国我们如果要征收的话如何界定大的城市范围，在不同城市是统一还是各地根据具体情况来定有待解决。

    其次、不同时期的物业如何对待？
    中国房地产资产最大特点，就在于土地是国家（集体）所有，任何一套房子都包含土地使用权的限制。我国目前的土地价格包含了70年的土地出让金，购房者的买房时也已经包含了一次性支付的各项税费，物业税出台后，如果再要收税，会成为重复征税。对于已购房者采取的是征收还是免征或者是多少年限以上的物业实行免征，来避免重复征收的不公平。另外，房龄较老的物业土地价值已经明显上升，那么每年缴纳的物业税的税基界定存在困难。我们一直都说“老办法、新规定”，那么在针对已有物业的老办法是什么？针对新建物业的新规定又该怎么设计呢？

    3、征税物业结构难以划分
    曾经有一段时间，大家讨论的比较多的就是征收“大户型综合税”，也即专门针对大户型如150或是144平方米以上的征收物业税，其它的免征。但随后的问题就是各地居住情况非常复杂，一线城市很多人住的面积比较小 ，但不少二三线城市居住面积往往就比较宽松，是不是要重新设定面积段？此外，我们所征收的住宅部分是仅征收非普通住宅，还是全部征收，普通住宅与非普通住宅如何划分，都会引起争议。按西方国家通行的标准以及理论界多数观点认为，物业税一般按照“计价征收”，即无论你有多少套房屋、也无论房屋面积有多大，只是按照评估的总价值为依据，设立一个起征点，超过部分进行物业税的征收。但由于我国目前的不动产评估体系不健全，这直接影响到“计价征收”推进进程。

    4、纳税人的对象具有局限性
    作为保有环节的物业税不像交易税可以强制执行，采用自行申报的纳税方式相对会比较好。这点，对白领人群而言，可能自觉纳税的意识相对较强，然而对于白领以外的社会各类阶层如何全面征收存在较大困难，比如说有多套房屋而没有固定工作的征税对象比如说有些城市的本地下岗群体而言，征税过程会非常困难，如果他没有能力支付年度物业税的话该怎么办？拍卖他的房子？我想不大现实。

    三、配套建设不健全，执行成本高
    客观的说，我们今天推行物业税的配套建设还不成熟，一方面由于我国目前的不动产评估体系不健全，“计价征收”还是“按面积征收”一时难以确定。另一方面，由于目前个人财产体系以及信用体系不透明，对弱势群体而言在纳税方面会处于劣势地位，而对投资物业较多的强势群体而言可能会通过各种渠道来规避缴税。此外，由于征收的数量大，牵涉面广，可以想象这个执行难度相当之大，成本将会非常之高。
    可见，由于现行体系以及制度上存在的诸多困难，使得物业税的实行面临较多阻力，任何一个环节处理不当，都将影响到政府开征物业税的本意，因此要做到统筹兼顾的话，物业税在实施上还需要较长时间的布局，短期内我认为难以推进。