中西部房地产市场潜能待发

    中西部地区是一个以武汉、长沙、重庆、成都为中心的广袤地域，对于中西部的房地产市场，众多业内人士和开发商都认为其市场不具有可持续性，购房的主力以刚性需求为主，无法支持房地产的高速增长。

    持这种看法的人士理由有二，一是中西部城市经济不发达，底子较薄；二是中西部城市都位于大陆内部，开放较晚，经济外向型不强，房地产需求基本上都是内部刚性需求。还有一个最好的例证就是07年6月国务院批准设立成渝经济区后，成都、重庆的市场一度量价齐涨，其中成都7、8、9三个月的商品住宅成交量超过400万平方米，占全年总量的35%以上，成交均价也从07年初的4400元/平方米，涨到了约6000元/平方米。但好景不长，火爆只持续了三个月，需求释放完毕后，市场就开始回落。

    但我在近期研究中却发现情况并非如此，我的观点是中西部房地产市场是具有较为多元的需求，而且也具有可持续发展的能力，并且目前市场已经到了潜能被激发的阶段了，未来市场将进入一个高速的发展期。

    从近几个月的成交数据来看，随着市场回暖，中西部城市的成交快速回升，其中武汉、长沙、成都三、四月份商品住宅成交量都在100万平方米左右，基本与07年月均成交量持平。有人可能会说那是价格下跌带动的，因为大家都知道深圳、广州等城市是通过价格大跌来带动成交回升的，这两个城市当前的均价从2007年10月份的最高点分别大幅下跌了33.9%和28.4%。

但与深圳、广州不同的是，中西部城市的价格相对稳定。比如武汉今年1季度的成交均价较最高期08年6月份的均价仅下跌了7.8%；长沙则是从07年底以来就保持了4000元/平方米左右的成交均价；下跌幅度较大的成都，4月份的成交均价较最高期07年12月的均价也只跌了13%。

再从成交结构来看，我们发现两个明显的特征，第一个特征是中西部城市改善型户型产品的成交比重有所上升，武汉、成都等城市09年1季度90-180平方米之间的改善型产品成交比重相比08年4季度上升了3-8%。第二个特征是中西部城市大面积投资性产品成交比重有不同程度的回升，例如重庆350平方米以上的产品成交比重由08年下半年的0.21%上升到09年1季度的0.29%，其三月份大面积户型产品的成交比重更是突出，达0.55%。

    因此我认为，中西部城市的成交回升，并非价格下跌带动这么简单，而是刚性需求、改善性需求及少量的投资性需求共同释放带来的。

    那么如何说明这多方面的需求都是可持续的呢？我们只要从目前的需求来源来看，就会发现，这些需求具有持续性，是长期的。比如08年压抑的需求将在后期逐渐释放，08年中西部城市的商品住宅成交量较07年下滑了50-60%，这就积累了大量的需求，在未来几年内将逐步释放；20世纪70年代末“婴儿潮”的人群已经到了改善阶段，这也带来了巨大的需求；还有当前通胀预期促使游资进入保值能力较强的房地产市场等等。

    其中需求量最大，最为关键的是“婴儿潮”带来的需求。我国人口在建国后，分别出现了三次“婴儿潮”，分别是建国初期、70年代以及80年代中后期，中西部城市也不例外。其中第二波 “婴儿潮”的人群基本处于30-40岁之间，这个年龄段的人口约占了城市总人口的17%，这大量的人群面临了孩子出生，抚养、教育等问题，这就带来了二房换三房、换学区房等改善性需求，这种现象在上海、北京等大城市更为明显。这一波的需求将持续5-10年的时间，这就带来了长期的持续性的改善性需求。此外第三波“婴儿潮”的人群已经进入到了15-19岁之间，约占城市总人口的8%，这些人群将在5-10年后带来首次置业的刚性需求。

    从上述几个方面，我们可以看出，中西部城市的房地产市场上具有多元化的需求，具有可持续性的需求，市场潜能待发，前景良好。