全国市场成交火爆，八成城市二季度存货压力大降

    近期我们刚刚完成了《全国典型城市市场供求风险评估报告》，在此把主要的几个观点拿出来与大家分享如下：（对全文有兴趣的朋友，可留下邮箱。）

     09年1季度全国市场严重供不应求，存货风险大大降低

    2009年1-4月份成交非常活跃，其中，1季度供求比达到1：1.87，呈现严重的供不应求局面。1季度全国35个典型城市[1]商品住宅供求总量为2489万平方米，环比、同比分别下降49.7%和33.7%，成交量则出现较大幅度增长，达到4643万平方米，环比、同比涨幅分别为20.8%和47.4%，近一年来持续供大于求所带来的巨大去化压力有所缓解。

    从典型城市供求关系来看，九成城市供小于求。深圳、北京、重庆等四成城市1季度供应量不足成交量的一半，供求比小于1：2；上海、广州、天津、成都和杭州等近五成城市供求比在1：1.2-2之间；天津、青岛和海口供求相对平衡，供求比在1：0.8-1.2之间；哈尔滨和兰州两个城市供求比小于1：0.5，出现较为明显的供过于求现象。

    受宏观调控和国际经济形势影响，08年全国房地产市场陷入低迷局面，住宅市场呈现明显的供过于求局面。但是自08年4季度起，政府纷纷推出救市政策，随着政策松绑的刺激，刚性需求逐步释放，市场形势开始呈现回暖趋势。进入09年后，典型城市多数表现良好，1季度全国典型城市商品住宅成交普遍呈现大幅增长态势，而供应方面则受前期市场低迷、存量较大的影响，开发商推盘节奏有所放缓，市场供应量普遍下降，前期累计的大量可售面积得到一定的去化。

    但从长远来看，在刚性需求集中释放阶段过后，部分城市后续供应量不足，将影响市场成交量的进一步快速增长，因此我们认为，未来一段时间内市场供求关系将保持较为平衡的状态，市场走势也将相对平稳，预计未来一年内全国住宅新增供应量与08年相比将出现小幅下降；成交量则将较08年有所上升，整体供求比[2]将达到1：0.89，相比08年的1：0.67，供求差距有所缩小。
 

    七成典型城市消化周期在36个月以内

    09年1季度末累计市场存量为19321万平方米（35城市合计），较08年末下降9%，而未来一年内市场供求关系则将趋于平衡。根据近半年市场去化能力计算，77%的典型城市商品住宅消化周期[3]在36个月以内，与08年四季度典型城市消化周期相比，近7成城市消化周期缩短。

    我们认为，18个月以内的消化周期属于较短的范畴，可能引起市场供求不平衡，导致短期内价格快速上涨，从长期来看，不利于房地产市场发展；18-36个月间的消化周期相对合理，市场供求关系相对平衡；36-60个月间消化周期的相对偏长，但可以通过对中短期供应的调节，供求关系较易恢复平衡状态；超过60个月的消化周期过长，市场出现严重的供过于求，风险较高。从各典型城市消化周期来看，一成城市消化周期最短；近七成城市消化周期处于正常范围；消化周期偏长的城市比重不足两成；个别城市去化压力巨大消化周期过长。

表1- 1  典型城市消化周期变化表

    八成城市供求风险下行，其中低风险城市比例增加三成

    我们根据预计供求比与消化周期两项指标的交叉分析，对各典型城市未来市场的供求风险度进行评估，并与08年末市场供求风险度进行了对比。我们认为，全国房地产市场供求整体处于低度风险，八成典型城市的风险度较08年末基本持平或有所降低。35个典型城市中，处于低度风险的城市为21个，较08年四季度末增加12个，比重达到60%；中度风险城市共6个，占比17%，较08年四季度末减少4个；处于高度风险的城市共有8个，较08年四季度末减少8个，占比23%。

    从典型城市风险度分布状况来看，一线城市均处于次低风险程度，而35个城市共可以分三大类：一、六成城市处于低度风险，较08年末增加近三成；二、中度风险城市比重最低；三、高风险城市占比约两成，较08年末下降16个百分点。

资料来源：克而瑞（中国）研究中心

    从与08年末典型城市供求风险度的对比来看，市场回暖的趋势推动大部分城市向中、低风险等级集中，八成典型城市的供求风险度较08年末基本持平或有所降低。其中，多数城市供求风险降低，；两成城市未来供求风险不变；少数城市风险预测有所上升。

表1- 2  典型城市未来供求风险变化表

    1、高度供求风险城市——市场存量偏大，消化周期长

    从此次的供求风险评估结果来看，兰州、哈尔滨和扬州的供求风险度最高。济南、海口、大连、青岛及西安的供求风险处于次高程度。

    2、中度供求风险城市——市场供过于求，消化周期适度

    成都、南京等城市为中度供求风险。该类城市市场成交量自进入09年后表现出较为明显的回升势头，但由于未来供应预计较大，供过于求局面仍将存在。其中，成都和南京供求风险度较08年末有所降低。

    3、低度供求风险城市——供求相对平衡，消化周期较短

    六成城市处于低度风险评级，其中包括4个一线城市。该类城市自去年4季度起市场成交普遍开始有所回升，风险大多较08年末有所降低。其中，上海和重庆供求风险度与08年末持平；北京、深圳、天津、杭州和武汉等风险度等级下降；广州尽管风险等级略有上升，但仍处于较低水平。