我要告诉大家的是，房地产业的利润空间必然而且是不可避免的要被压缩。

    不少人拿经济学理论和我说，行业利润从中长期来看，由于各种效应，逐步摊薄与社会同步是趋势和潮流，不值得探讨。这种话简直就是废话，空洞的很！我呢，给大家回顾本轮房地产发展的历史，从历史的层面来告诉大家为什么房地产业利润必然会被压缩？

    我把本轮房地产业的发展分为四个阶段：

    第一个阶段：应时而生阶段；1995-1996

    本轮房地产业的真正启动，实质上应该是自96/97年就开始了，当时上海市政府就在考虑上海市经济可持续性发展的问题，在迫切的寻找下一个十年的经济发展增长点/动力（大家看看，其实我们不少的地方政府是具有远见的，不要只是一昧的批评，需要客观的评价的），急需提前发掘并启动“既解决当前消费者迫切需求，又具有高度的产业关联性，能够带动全社会经济发展，同时具有相当长时间的可持续性的”产业，在当时的情况下，就全国而言尤其是上海这些大的城市，都自然而言的就选定了房地产业，为什么呢？如果大家还记得96/97年的上海住房环境的话，相信都会想到当时“三代同堂”、“八个人住不到40平方米房子”、“鸽子笼”等等情况，电视里面的“小空间，大变化”类似的节目暴多，全社会都自然的弥漫着改进居住环境的需求，而且这个需求非常之强烈，从另外一个角度来看，一旦房地产业能够被启动的话，建筑、钢铁、水泥、玻璃、家电等等上下游产业必然会被全方位的带动，而且从规模上来看，全社会要逐步改善，梯度推进的话至少得10年。所以说，当时的情况下，房地产业正是应时而生。

    第二个阶段：全面培育阶段；1997-2000

    在选定作为重点发展产业之后，真正在推动上遇到了一系列的问题，这其中最主要的是当时环境下，大众收入不高，怎么可能会有购买力买新房呢？【所以当时的房地产市场是双轨制的，外销房是市场化的，福利房都是分配型的。往往会发现在同一地段的房子价格相差很大（当然品质也差别很大，所以我个人认为今天的经济适用房只要不是一次性大规模冲上市的话，不会对现有市场造成什么影响，毕竟是两个体系的市场，两个档次的市场，也是两种客户类型的市场）】。随即很自然的就想到了，大家手头不是都有一套住房吗？如果大家用自己手头的住房加上自己的一些存款不就可以换个更大的房子吗？这点在今天很正常的思维，在当时是不可想象的，因为房子是福利化分配的，产权是国家的你怎么能变成自己的呢？还拿来上市交易？为了突破这个瓶颈，当时社会各界都在开动脑筋，上至政府主管部门、下至专家、企业以及媒体都在出谋划策（当时的改革的动力和合力是很强的），最终终于找到了良好的解决办法，在政策方面突破了有关限制，启动了老公房可上市交易这一关键的一步（今天我们看似简单，当时可着实费力，具体过程和内容有机会我再和大家谈，其中有几个人的名字不应被忘记，张永岳教授推动了政策的理论上的突破、周忻先生推进了上房置换运作，当时是全国最大的）。突破政策之后，为了更好的培育这个产业的潜力，上海市率先在全国推进了“二三级市场联动”、“上房置换的小小补贴换新家”、“蓝印户口”、“购房退税”、“契税减免”等一系列动作，经过近3-4年的预热期，终于在2000年初迎来了房地产业的全面辉煌初期。在这个阶段，房地产企业得到很多政府的优惠政策及措施的推动，为下一步发展打下殷实的基础。所以现在很多人都说中国本轮房地产发展是自2000年开始的，这实际上是不清楚历史。

    第三个阶段：快速发展阶段；2000-2004

    这个阶段不用我多说，大家都看到了，这个过程中，全国各个城市先后都出现了量价起飞的大好局面，一方面土地出让，税费缴付，解决了中央财政近20%的收入来源，同时由于产业的高度关联性，极大的促进经济全面发展，GDP的摸高。另一方面，确确实实的改善了社会大众的居住环境问题，尤其是各地根据地方实际情况，先后制定了各地的建筑规范，提升了生活标准和品质。尤其是到了2004年，不少城市例如上海更是实现了成交量的历史高位，一二手房均达到3000万平方米之巨。行业的发展的确实现了政府当初的初衷。

    第四个阶段：行业完善阶段

    自从2004年之后，我们大家都会看到，好像一夜间环境又变化了，政府原来重点倾斜性支持的态度好像不见了,不断的有地方政府惩罚企业欺行霸市的行为的现象被披露。其实原因很简单，因为这个阶段中，政府已经开始在考虑新的增长点了，比如上海市积极发展的现代服务业、金融业、航运业等等，这点和96/97年做法类似，对于地产业的要求已经不复培育期那种重点倾斜式的状态了，同时，的确在这个过程中有不少企业做一些黑箱操作的事情，房地产业开始受到社会大众的“暴利”、“奸商”的系列质疑。从社会稳定与和谐角度出发，政府不再是一昧的护着了。

    回顾历史有些累，其中不少例子和亲身接触的事件写起来可能会比较长，就简单处理了。

    四个阶段谈完后，不少人可能还是会问我：为什么说利润空间会被压缩？

    同样，原因也很简单：首先，当初政府为了培育这个产业的各种政策优惠会逐步恢复或者清算；这个大家已经看到很多了，契税恢复到3%不再优惠啦；土地增值税清算；退税政策取消等等，甚至现在还在讨论持有型物业税的征收。这个方面由于政策方面的利润肯定会被压缩。其次，随着行业发展，行业的竞争不再像以前那么低层次，专业和资本开始主导市场发展方向，企业竞争压力会越来越大。这点谈起来有太多话题了，简单和大家讲两个例子，碧桂园和资本对赌的结果大家看到了资本力量太强大了，资本介入后同样是要分一杯羹的，开发企业的利润要被拆分一部分的；大家也看到了去年三林地区万科和金地相互轮番降价抢客户的激烈场面，在专业差不多的水平下，降价成了唯一选择（实质上就是利润空间下滑）。