2008年，保利实现项目销售收入205亿元、同比上升20%，营业收入156亿元、同比上升91%。保利的业绩无疑是2008年楼市寒冬中最为亮丽的市场表现之一。截止到2009年一季度的数据显示，保利依然以仅次于万科（122.20亿）、中海（81.58亿）的64.84亿的销售业绩强势前行！

表2：保利三项费用率与万科对比

资料来源：企业年报

2、土地成本严控

    2008年公司新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。根据CRIC系统覆盖的全国54个大中型城市的数据监测，保利全年新增土地储备的加权楼板价仅为1,032元/平米，比2007年新增土地储备的加权楼板价2,660元/平米下降56.27%，保利的土地成本被进一步摊薄。2008年保利较万科全年新增土地储备仅少140万平方米，保利2008年新增土地储备量为所有中国房地产企业的第二名。企业逆势扩张的思路非常明显，公司规模在2009年很可能继续扩大。

表3：保利地产2008年新增土地储备状况

 资料来源：企业年报，CRIC系统 

    相对于其他房地产龙头企业，保利的土地成本优势表现较为明显。综合比较万科、保利、金地、招商等四大企业的土地获取成本，保利的土地获取成本明显呈现下降的趋势，近三年综合计算保利所获土地的楼面价格仅为2051元/平方米，与其他三大地产龙头企业相比，具有明显的成本优势，这也让保利在项目操作过程中拥有更大的发展空间。

表4：万、保、金、招四大企业土地获取成本（楼面地价、单位：元/平方米）

 资料来源：企业年报，CRIC系统 

3、项目运营能力

    2008年，关于保利项目热销的新闻不觉于耳，甚至还出现了央视等新闻媒体质疑保利热销的真实性的事情。当保利亮丽年报正式出台，业内人士不禁要问：“这还是那个以低价拿地著称的著名央企地产大鳄吗？”

    保利叶上海的成功销售也许能揭开保利项目热销的冰山一角。叶上海操作过程中，保利面临“公开市场拿地、楼面地价5877与现有住宅价格持平、容积率1.4、90/70规划条件限制”的窘境。业内正在对保利拿地是决策失误还是头脑发热争论不休的时候，保利叶上海2008年11月淡市开盘，1个月销售套数192套、销售面积2.2万平米、销售金额约3.2亿，创造了北上海的又一销售热点。保利的项目操作能力黑马本色尽显，一时业内人士纷纷踩盘也成了叶上海售楼处的另一景象。

对于保利来说，叶上海的销售不是个案，2008年全国市场一片寒冬而保利销售面积在5万平米以上的住宅项目就打到了21个，没有独到的产品力，光有土地成本支撑，恐怕实现不了这么理想的销售业绩。且从企业运营的角度而言，热销项目集中也有利于公司管理层的聚焦和风险控制，20个项目年销售5万以上比起100个项目年销售1万平米当然能更好地实现管理聚焦和风险控制。

表5：2008年保利销售面积超5万平米项目列表

 资料来源：企业年报，CRIC系统 

三、对保利的期许

    2009年的中国房地产市场存在较多的不确定性，但是我们对于资源配置能力和项目运营能力俱佳的央企非常看好，如果能进一步降低高杠杆和解决系统风险，保利有望成为央企发展的新典范。

1、降低高杠杆

    市场化程度逐渐提升的前提下，保利的持续发展还需更多的市场化思维。市场化的首要前提就是要降低目前的高杠杆。近年来，保利的净负债率明显上升，2008年其净负债达110.37%，远高于万科、金地等市场化企业，降低高杠杆是保利发展的当务之急。

表6：保利地产2008年年报财务指标