在去年11月份我发出市场回暖观点的信号时候，以及在市场尚不明朗的2月初新华社引用我关于三季度市场全面回暖的观点时候，很多人一直都在质疑。质疑的声音无非是两点：其一，市场会不会回暖，我想2、3月份已经充分说明事实，现在没有人讨论这个；其二，回暖是否可持续？那今天我就用数据来分析这个问题，主要核心就在于：改善型需求将会有力的支撑2009年市场的回暖。

    先做两点说明：1、根据易居的分类模型，我们界定首度置业需求面积为90平方米以下，而改善型需求面积则是介于90—144平方米之间的住房。

    2、我们都知道自2004年至今，以2006年市场相对比较平稳，而2004年与2007年属于过热，2008年明显低迷，所以我取2006年作为相对标准值来衡量市场需求。

    有了这两个前提后，首先，我要告诉大家，今年一季度市场回暖很大的原因在于改善型需求已经进一步得到释放，而且这个趋势越加明显了。

    很多券商及基金方面的朋友经常性的问我，为什么说改善型需求已经主动在释放？理由呢？我也经常听到很多朋友只是在定性的探讨这个问题。

    下面这张表就能说明这个问题。从表中的数据你能非常清晰的看到，从去年四季度以来，上海以及北京的改善型需求成交比重明显开始上扬。当然，深圳相对比较特殊，这一点很多朋友也不大清楚，我告诉大家，原因很简单，深圳的建筑标准和另外两个城市不一样，举个例子来说，按照上海及北京的建筑规范（如面宽等），80-90平方米才可以建成标准型两房，深圳则只需50-60平方米即可。也就是说，深圳80平方米即可做成三房，属于某些群体住房的功能改善范畴了。所以我们会发现深圳很多小面积的房型，很多面积不大但功能已经完善，可以支撑相当一部分首度改善型需求了。因而深圳数据改善型变化不明显也就很正常了。

 数据来源：CRIC                                                                        

    其次，我想告诉大家的是，三大城市改善型需求被压抑了1200万之大！

    这个数据怎么来的呢？我们来看下面这张图，我采用近三年的数据来作分析，分析三大城市房地产市场改善型需求被压抑的程度；

我以06年改善型需求的规模来衡量各大城市2008年的成交情况，你会发现2008年大量正常需求由于市场低迷被压抑，上海、北京这部分被压抑的需求达到了500万平方米左右，而深圳被压抑的需求也高达227万平方米。换而言之，三大城市改善型需求被压抑了近1200万之大。

    这么大规模的需求迟早都会释放出来，这也就是为什么今年一季度尤其是二月、三月市场会集中迸发的原因所在，当然，这里面有个前提是改善型消费者认为市场已经见底，他们才会出手。（这点不属于本次探讨范畴，我关于市场见底的论证方法将会在随后出专门文章来谈及。）

    最后，我们来探讨改善型产品的供应情况，以及供求缺口问题。

    先谈供应情况，2006年5月国务院出台了“7090”政策，从而近两年大量小户型产品上市，改善型产品供应显得较为紧张。

    上海、北京从07年以来，改善型产品供应呈现持续下降的趋势，根据近几年施工项目进行统计预测，09年的供应将有进一步下行的空间。09年上海供应将下跌为07年的46%，北京则下降到07年的72%。

    深圳09年预计供应虽然较08年有所上升，但主要是由于08年市场低迷，多数开发商推迟供应，从而造成09年的集中上市。从08年和09年两城市的年均供应量来看，还是低于07年的水平，均为07年的87%。

    改善型项目供应持续下滑，近两年内无法改变供应紧张的情况，使得改善型产品呈现了一定程度的稀缺性，这也将缓解改善型项目的市场竞争，未来走势看好。

    随着市场逐步回暖，09年改善性需求将正常释放，回升到06年水平；而08年压抑的改善性需求也将在09年得到释放，两部分累积将出现一个需求高峰。而供应则受“7090”政策影响，无法有相应的大幅提高，这必将形成一个供应缺口。

    从2009年各城市累积的潜在需求与供应量比较来看，各城市都存在较大的供应缺口。至2009年底，上海改善性住房缺口达到793万平方米，北京的缺口则高达547万平方米，深圳的缺口也将近255万平方米。

    三大城市2009年的供求缺口总额达到1600万之巨！

    在昨天的文章中我谈及《三月份市场数据乐观背后有隐忧》，为什么有隐忧？现在大家知道了，供求缺口这么大！房价反弹的可能性不会小的！而这个供求缺口将极大程度上集中在二季度，尤其是五月份期间。无论是从行业平稳发展的角度出发还是从消费者购房角度出发，我都希望尽量不要出现这个可能性。从我现在研究的结论来看，唯一一个不涨的理由目前尚且存在，而且比较充足，关于这点我也将抽空专门撰文与大家讨论。