上周的时候，绿城与九龙仓旗下控股公司海港企业达成换购协议。绿城将以13.8亿元收购海港企业位于杭州的蓝色钱江地块项目40%的权益，而将位于上海的新江湾城D1地块100%的权益以12.3亿元转让给海港企业。虽然绿城需要向海港企业支付交易差价1.5亿，不少朋友问起，是不是绿城对新江湾城这块地不看好，才选择抛售？其实不然，我认为对于绿城来说，此举可谓是“一举三得”。

    首先，从财务角度来看，有利于企业缓解资金压力。

    绿城资金压力大：关注绿城的朋友都知道，绿城的财务状况一直压力较大，企业净负债率自2006年以来逐年上升，2008上半年净负债率一度达到116.50%。尽管企业年报尚未公布，但根据我的观察，绿城财务状况并未缓解。与此同时，在明年也就是2010年企业还需赎回23亿元左右的可转换债券，现金压力明显。尽管绿城在2月份获得了200亿元的银行授信，但预计企业只有80-90亿元的建设支出，较少的建设支出预计以及较高的偿债压力，绿城很有可能无法获得授信额度内全部贷款。值得一提的是，这笔授信规定只能用于企业在杭州项目的建设支出，而不能用于债务偿还，绿城的资金压力仍将无法缓解。

    信托协议透玄机：就在昨天（4月15号），绿城发布公告称，企业全资子公司绿城房地产与信托人订立了一项名为“中海·绿城1号房地产投资基金”信托协议。一旦信托出售完成，海企绿城及无锡绿城将分别获得12.5亿元和4.37亿元的贷款。其中，海企绿城将会把这笔贷款用作蓝色钱江项目第一期的建设费用。这样蓝色钱江湾项目将可以顺利进入开发和销售阶段。此次达成的信托融资计划一定程度上为企业缓解了资金运作压力。同时也可以看出，企业在杭州市场融资显得更为游刃有余。而此次换购之后，绿城将拥有蓝色钱江项目100%的权益，这样一旦项目进入开发阶段，绿城可以及时有效地回笼蓝色钱江项目的销售收入以增加企业现金流入，缓解债务压力。（注：奥妙就在于，如果是合资公司的话，没有结算就不能随意抽调资金。）

    其次，从企业业务运作来看，在根据地更有利于控制项目运营风险

    绿城在杭州的单项目运营能力很强：我做了一个统计，绿城在杭州地区的项目销售情况明显优于其他城市。2008年绿城在杭州主要在售项目7个，共实现36.92亿元的销售收入，平均每个项目回笼资金5.27亿元。而北京和合肥平均每个项目回笼资金远远落后于杭州项目，分别为1.15亿元和1.83亿元。在上海企业除了已经完成换购的新江湾地块之外，绿城仅有一个项目绿城玫瑰苑在运作，2008年该项目实现4亿元左右的销售收入，也低于在杭州项目的成交情况。而在2007年，上海绿城玫瑰苑的销售情况甚至优于企业在杭州市场上在售的3个项目。可见，在市场调控的环境下，绿城对杭州本土市场的运营风险更加可控。而在企业目前面临较大资金压力的情况下，选择将上海新江湾地块和杭州蓝色钱江地块互换，以暂时规避在上海市场上的运营风险，不失为一种理性的选择。同时，对九龙仓而言，由于它一直走高端路线，在上海高端住宅（汇宁花苑等）的开发经验，而在杭州的开发经验相对缺乏，运作上海新江湾项目也是一个不错的选择。

    最后，尤其值得一提的是，从也是在为提升企业评级做努力

    根据早前绿城发布的盈利预警公告，绿城2008年度的综合溢利将减少，企业基本无法完成2008年年初制定的200亿的销售目标。而今年一季度，在大多数企业受回暖态势推动销售收入不断增加的情况下，绿城仅完成了合同销售额25.8亿元，其中归属公司的权益只有16.1亿元。跟踪各大企业发布的一季度销售业绩，绿城排在最后一名。

    在绿城面临偿债和销售的双重压力下，多家评级机构将企业调整为中性或负面评级，尤其是全球知名的穆迪机构更是直接评为“负面”，直接影响到投资人的行为。此次绿城通过换购将企业项目进一步集中于拥有多年开发经验的杭州市场，相对宽松的融资环境和较高的品牌认可度，企业将更容易调整项目开发和销售节奏以满足企业的运营目标。此次项目换购是绿城为提升企业运营业绩，扭转负面评级而做的积极努力。