《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（自２００５年１月１日起施行）
第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

一、最高人民法院当时的副院长黄松有认为：

“执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？这是一个争议很大的问题。一种意见认为，根据物权变动登记理论，原则上未办理过户登记手续的，第三人不能取得所有权，因为从权属上讲，此时该财产仍属被执行人所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。另一种意见认为，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因此不宜将之作为认定所有权转移的标准。第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，人民法院不应当查封、扣押、冻结。

究竟应当如何解决这个问题，我们认为应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此我们应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。”

笔者认为，这是国家物权登记制度和相应行政管理现状下的将来必然修改的法律规则。是平衡移植法和受体间法益价值的结果。当开发商都能依法开发、公众都能及时办理产权变动登记、登记行政管理结果能够统一落实法定的预告登记等制度的时候，这些“物权化的债权”、“准物权”等制度就会消失，可以比较纯粹地实现物权的排他性和债权的相对性。

二、关于《物权法》第9条与查封冻结17条的冲突问题

《物权法》第九条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

有人认为，这与查封冻结17条相矛盾。

其实二者并不矛盾。
黄松有在该司法解释出台时就解释：“究竟应当如何解决这个问题，我们认为应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入过错原则。”因此，该解释也是以登记标准为原则的。“引入过错原则”实际是对“无过错”第三人权益予以优先保护。虽然赋予债权以准物权的优先性不完全符合物权法理，但是，在中国的“实际”条件下，此规定是符合中国现状的。

类似的规定还有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定等。

如果机械引进物权优先原则，中国大量没有取得房屋所有权的居民因出卖人的债务而被法院强制迁出，其后果是难以想象的。

三、关于添附

很多买受人依据有效买卖合同占有不动产后都会添附。买受人依添附而取得添附物权，这是各国物权法公认的。那么，轻易否定第三人权利后，添附如何处理？

四、关于法律价值判断

不动产目前应当普遍是人们的生存基础，认得生存权、健康权是人类最重要的自由权利。而法的自由价值是法的最高价值。轻易否定买受人的占有不动产赖以生存的价值，有违法的价值判断规则。

五、国家司法资源的限制

有限的国家司法资源限制了执行权对第三人强迁的介入。鉴于法院人力资源、经济资源和权力资源的配置，决定了在中国司法权威没有普遍树立的司法环境中，很难过多地介入这部分“强迁”领域。

因此，我认为，查封冻结17条目前仍有其重要的存在价值，但是，对第三人无过错不应当机械地扩大解释。