三、四线城市遍布“沼泽地”

别完全相信什么“洼地效应”，三、四线城市也尽是“沼泽地”

很多大开发商，包括一些上市公司都掉进“坑里”了

南北方城市都存在，北方一些城市尤甚

在一些礼仪之乡更要当心，越是殷勤招待，陪吃陪喝陪睡

越不靠谱，局长、处长、市长轮番上阵，亲自登门忽悠

比他妈亲爹还亲，比兄弟还兄弟，比组织还组织

等进了迷魂阵，就要晕菜了，等着“剁水鱼”吧

所以郁亮说了，没有五星级酒店的城市不进

所以万科有了投资拓展模型，万达、华润、保利、中粮、宝龙都有了

比如人口、人均ＧＤＰ、人均消费性支出、商圈半径、竞争半径等等

我也一再告诫身边的朋友一个最简单的真理

没通飞机的城市最好别去，除非你爹在那个城市，而且有料

我听到的很多版本的故事是

很多四线城市，当然包括个别三线城市

一些被忽悠的开发商去了，当然前期没有充分的市场摸底

量价关系没搞明白，等到营销介入后傻眼了

供应量巨吓人，与人口的比值超过了３:１，甚至更多

竞争不能激烈来形容了，简直是惨烈

市场要想象到几千里外去

不要说涨价，能维持箱体就不错了，比ＧＤＰ慢多了

政府完全依赖土地财政和招商政绩

那么一个问题出来，等哪一年没地了怎么办？

房价能控制吗？城市规划、城市发展、包括商业规划怎么统筹

现在商业不是热吗？把好的商业黄金地段都贱卖了

而且是成堆的上市，谁也没好日子过。。。。。

所以我经常跟朋友开玩笑，都是“五年计划”惹的祸

房地产发展的规划以五年为一个段落，注定急功近利

吃亏的不光是开发商、老百姓，还有政府自个

你想想以后怎么办？

所以恒大又要撤回到二线是靠谱的

调控让开发商更进一步认清了市场的内在发展规律

代理行业也一样，去了四线城市做销售

有时候连人都没了，全军覆没，免费教学不算，人财两空

所以跟市场与市长打交道

真不能靠想象，还得脚踏实地一步一步来

想清楚商业模式